Loi modifiant diverses dispositions législatives principalement en matière d’habitation (projet de loi n° 37)

N° 13 – 11 juillet 2022

La Loi modifiant diverses dispositions législatives principalement en matière d’habitation  (ci-après la Loi) a été sanctionnée le 10 juin 2022. Elle modifie notamment le Code civil du Québec (C.c.Q), la Loi sur les cités et villes (LCV), le Code municipal du Québec (CM), la Loi sur les sociétés de transport en commun (LSTC), la Loi sur la Société d’habitation du Québec (LSHQ), la Loi sur les coopératives et la Loi sur les compagnies (LC). Les mesures introduites par la Loi ont pour objectifs de :

• faciliter l’acquisition d’immeubles par les municipalités, notamment à des fins d’habitation;
• protéger l’intégrité et la pérennité du parc de logements à but non lucratif financés par des fonds publics;
• préserver la valeur des actifs d’une coopérative lors de sa dissolution par décret;
• faire en sorte que les logements à loyer modeste sont au bénéfice de la clientèle à laquelle ils sont destinés, tout en respectant le droit de maintien dans les lieux;
• mieux prévenir la perte de logements pour les locataires aînés lorsqu’un immeuble change d’affectation alors qu’il était auparavant destiné aux aînés.

Ce Muni-Express résume les principales mesures de la Loi.

Introduction d’un droit de préemption (art. 6 à 10, 18, 22 et 25)

La Loi accorde à toutes les municipalités locales, municipalités régionales de comté (MRC), régies intermunicipales et sociétés de transport en commun le pouvoir d’acquérir des immeubles à toutes fins municipales au moyen d’un droit de préemption (CM, art. 620 et 1104.1.1 à 1104.1.7; LCV, art. 468.51 et 572.0.1 à 572.0.7; LSTC, art. 92.0.1 à 92.0.7).

Ce droit permet à un organisme municipal qui l’exerce d’acquérir en priorité sur tout autre acheteur des immeubles préalablement déterminés sur son territoire.

Fonctionnement

Le schéma Déroulement du processus associé à l’exercice du droit de préemption par un organisme municipal (PDF 0.99 Mo) présente sommairement le fonctionnement du droit de préemption.

Pour s’en prévaloir, tout organisme municipal admissible doit adopter un règlement qui établit le territoire sur lequel il peut s’exercer, ainsi que les fins municipales pour lesquelles il peut être utilisé (ex. : logement social ou abordable, habitation, parcs, transports en commun, patrimoine, loisirs, etc.) (LCV, art. 572.0.2; CMQ, art. 1104.1.2; LSTC, art. 92.0.2).

Ce droit peut être exercé seulement sur un immeuble à l’égard duquel un organisme municipal a inscrit un avis d’assujettissement. Un tel avis inclut l’immeuble, précise les fins pour lesquelles il pourra être acquis et détermine sa durée de validité, laquelle ne peut dépasser 10 ans. L’avis est notifié au propriétaire de l’immeuble et est inscrit au registre foncier (LCV, art. 572.0.3; CMQ, art. 1104.1.3; LSTC, art. 92.0.3). Il prend effet à compter de cette inscription.

Lorsque le propriétaire d’un immeuble visé par un avis d’assujettissement envisage de le vendre et qu’il s’est entendu sur les conditions de la vente avec un acheteur potentiel (ex. : offre d’achat acceptée), il doit notifier un avis d’intention d’aliéner l’immeuble concerné à l’organisme municipal qui a inscrit l’avis d’assujettissement. L’avis d’intention doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, en plus du nom de l’acquéreur potentiel (LCV, art. 572.0.4; CMQ, art. 1104.1.4; LSTC, art. 92.0.4).

L’organisme municipal dispose alors de 60 jours pour notifier au propriétaire sa décision d’exercer son droit de préemption. Durant cette période, il peut exiger tout renseignement lui permettant d’apprécier l’état de l’immeuble (LCV, art. 572.0.5; CMQ, art. 1104.1.5; LSTC, art. 92.0.5). Il peut aussi y avoir accès, conditionnellement à la transmission d’un préavis de 48 heures pour réaliser toute étude ou analyse. Il pourrait, par exemple, s’agir d’une étude sur l’état de dégradation d’un bâtiment ou sur la préservation de ses attributs patrimoniaux, d’une analyse du niveau de contamination d’un terrain ou des attributs géotechniques du sol, etc.

Si l’organisme municipal décide d’exercer son droit de préemption, il dispose alors d’un délai additionnel de 60 jours pour acquitter le paiement de l’immeuble au propriétaire (LCV, art. 572.0.6; CMQ, art. 1104.1.6; LSTC, art. 92.0.6). Ce délai est calculé à compter de la notification au propriétaire de sa décision d’exercer son droit de préemption.

De plus, il doit rembourser à l’acheteur initial les dépenses raisonnables encourues par ce dernier dans le cadre de ses démarches d’acquisition (ex. : inspection, évaluation, études environnementales ou de caractérisation des sols) (LCV, art. 572.0.7; CMQ, art. 1104.1.7; LSTC, art. 92.0.7).

Si l’organisme municipal renonce à l’exercice de son droit, notamment par l’écoulement du délai de 60 jours qui suit la notification de l’avis d’intention, la vente avec l’acheteur initial peut alors être conclue. Si celle-ci se réalise, l’organisme doit alors faire radier l’avis d’assujettissement sur l’immeuble (LCV, art. 572.0.5; CMQ, art. 1104.1.5; LSTC, art. 92.0.5).

Restrictions à l’exercice du droit de préemption

Un organisme municipal ne peut pas exercer son droit de préemption à l’égard d’un immeuble appartenant à un organisme public ou vendu au bénéfice d’un tel organisme (LCV, art. 572.0.1; CMQ, art. 1104.1.1; LSTC, art. 92.0.1) visé par la Loi sur l’accès aux documents des organismes publics et sur la protection des renseignements personnels, soit, de manière générale, les suivants :

• le gouvernement du Québec, les ministères et les organismes gouvernementaux;
• les organismes scolaires;
• les établissements du réseau de la santé et des services sociaux;
• les organismes municipaux.

Le droit de préemption ne peut s’exercer non plus à l’égard d’un immeuble aliéné au bénéfice d‘une personne liée au propriétaire, au sens de la Loi sur les impôts (LCV, art. 572.0.4; CMQ, art. 1104.1.4; LSTC, art. 92.0.4). Voici quelques précisions à cet égard :

• dans le cas de personnes physiques, il peut s’agir de celles qui sont unies par les liens du sang (ex. : ascendants, descendants, frères et sœurs), du mariage ou de l’adoption;
• dans le cas de sociétés, ce sont celles qui sont contrôlées par la même personne ou le même groupe (ex. : filiales d’une entreprise) ou lorsqu’il y a un lien de nature familiale (ex. : sang, mariage, adoption) entre les personnes ou groupes contrôlant les deux sociétés (ex. : entreprises familiales).

Le droit de préemption des organismes municipaux est également subordonné à celui de la ministre de la Culture et des Communications à l’égard des immeubles patrimoniaux classés (Loi sur le patrimoine culturel, art. 56) ainsi qu’à celui de la Société d’habitation du Québec (SHQ) à l’égard des immeubles d’habitation à loyer modique (LSHQ, art. 68.3). Par exemple, si un organisme municipal a inscrit un avis d’assujettissement pour un immeuble classé, le propriétaire qui a accepté une offre d’achat devra informer la ministre de la Culture et des Communications et l’organisme. Si ce dernier notifie son intention d’exercer son droit de préemption avant l’expiration du délai de 60 jours, il devra attendre que la ministre exprime son intention d’acheter (elle aurait alors priorité) ou l’expiration du délai.

Immeubles visés par des organismes distincts

Un immeuble ne peut pas être visé par des avis d’assujettissement provenant d’organismes municipaux distincts (LCV, art. 572.0.3; CMQ, art. 1104.1.3; LSTC, art. 92.0.3).

Par l’entremise d’une entente, il est toutefois possible pour un organisme qui a inscrit un avis d’assujettissement sur un immeuble d’agir à titre de mandataire pour un autre organisme municipal à l’égard de ce même immeuble. Ce mandataire doit alors inscrire un nouvel avis sur l’immeuble afin de préciser les fins pour lesquelles il pourrait être acquis pour le compte de l’organisme mandant. Ainsi, au moment de la vente, si le mandataire ne se prévaut pas de son droit de préemption pour ses propres fins, le mandant pourra demander à celui-ci de l’acquérir pour son compte.

Abrogation des dispositions relatives au droit de préemption de la Charte de la Ville de Montréal et de la Loi sur l’instruction publique et mesures transitoires

Considérant le droit de préemption général accordé à l’ensemble des municipalités, les dispositions suivantes sont devenues caduques et ont été abrogées, soit celles de :

• la Charte de la Ville de Montréal relatives au droit de préemption particulier de la Ville de Montréal (art. 151.1 et suivants);
• la Loi sur l’instruction publique (LIP) relatives au droit de préemption des municipalités aux fins d’acquérir des terrains pour la construction d’écoles (art. 272.2 et suivants).

Dans le contexte de ces abrogations, des mesures transitoires sont prévues pour :

• assurer la validité des actes posés en vertu de ces dispositions avant leur abrogation;
• maintenir le délai de 90 jours pour l’exercice du droit de préemption prévu à la LIP pour les procédures en cours (avis d’intention d’aliéner transmis à la municipalité au moment de la sanction de la Loi).

Habilitation de la Société d’habitation du Québec pour exiger une compensation financière aux locataires de logements à loyer modeste lorsque leurs revenus augmentent (art. 21)

La Loi modifie le pouvoir réglementaire prévu à la LSHQ (art. 86) afin que la SHQ puisse prévoir toute compensation qui peut être exigée des locataires qui cessent d’être admissibles à un logement à loyer modeste ainsi que les règles afférentes.

Le règlement pourra donc établir la compensation, distincte du loyer, que devra verser le locataire d’un logement à loyer modeste lorsque ses revenus sont au-delà du seuil de revenu admissible. Tout en respectant le droit au maintien dans les lieux, cette mesure contribuera à ce que les logements à loyer modeste soient au bénéfice de la clientèle à laquelle ils sont destinés.

Nouvelles exigences pour les organismes à but non lucratif dont un immeuble d’habitation a été financé par des fonds publics (art. 11, 12, 14 à 17, 19, 20 et 26)

La Loi introduit une nouvelle section III.2 dans la LC (art. 227.7 et suivants) qui prévoit des exigences additionnelles pour les organismes à but non lucratif (OBNL) possédant un immeuble d’habitation à vocation sociale ou communautaire qui a été construit, acquis ou rénové grâce à une aide du gouvernement du Québec ou du Canada (ex. : soutien de la SHQ ou de la Société canadienne d’hypothèques et de logement). Ces exigences visent à préserver le parc de logements sociaux et abordables détenus par des OBNL au Québec, en plus de protéger le financement public dont ils ont bénéficié.

Ces nouvelles exigences sont équivalentes à celles applicables aux coopératives d’habitation en vertu de la Loi sur les coopératives (art. 220 et suivants).

Préservation de l’affectation sociale ou communautaire de l’immeuble ainsi que la protection de son intégrité

Tout OBNL doit, en tout temps, préserver l’affectation sociale ou communautaire de son immeuble et est assujetti à des exigences en matière d’entretien, d’inspection et de préservation pour en assurer son intégrité (LC, art. 227.8). Il s’agit de :

• la constitution d’une réserve suffisante pour assurer la gestion saine et prudente, l’entretien et la préservation de l’immeuble;
• la nomination d’un vérificateur;
• l’inspection de l’immeuble par un expert au moins tous les cinq ans et la présentation du rapport de l’expert à l’assemblée de l’OBNL qui suit son dépôt;
• l’établissement d’une planification quinquennale des travaux d’entretien et de préservation de l’immeuble ainsi que des budgets afférents;
• la mention, dans son bilan, de la date de la dernière inspection de l’immeuble, des travaux d’entretien et de préservation réalisés et des budgets liés à la planification quinquennale.

Les exigences énumérées s’appliquent aux OBNL qui étaient déjà existants avant le 10 juin 2022, et ce, à compter de la fin de l’exercice financier 2022, pour les immeubles d’habitation à vocation sociale ou communautaire qui ont été construits, acquis ou rénovés grâce à une aide du gouvernement.

En ce qui a trait à l’obligation de procéder à une inspection de l’immeuble par un expert, tout OBNL devra s’y conformer à la date de fin de l’exercice financier 2023 ou à compter de la date qui suit de cinq ans celle de la production d’un rapport d’expert relatif à l’inspection de l’immeuble, si celui-ci a été produit avant le 10 juin 2022. La date la plus tardive prévaut.

Autorisation préalable de la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation avant qu’un OBNL puisse se départir d’un immeuble d’habitation et dans le cas d’une coopérative, autorisation conjointe de la ministre et du ministre de l’Économie et de l’Innovation

L’ autorisation ^{Lire le contenu de la note numéro 1} de la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation est désormais nécessaire (LC, art. 227.9) avant qu’un immeuble d’habitation financé par des fonds publics et détenu par un OBNL fasse l’objet :

• d'une aliénation autrement que par expropriation ou par vente forcée;
• de l’établissement d’une emphytéose sur celui-ci;
• d’une modification de son affectation.

Dans le cas d’une coopérative, l’autorisation est dorénavant délivrée conjointement par le ministre de l’Économie et de l’Innovation et la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation (Loi sur les coopératives, art. 221.2.9)

La demande d’autorisation doit contenir les renseignements ci-dessous (LC, art. 227.10).

Dès que la ministre reçoit une demande d’autorisation, elle doit en informer le Réseau québécois des organismes sans but lucratif d’habitation (RQOH) ainsi que, le cas échéant, la Fédération des organismes sans but lucratif d’habitation œuvrant sur le territoire concerné (LC, art. 227.10). Dans les 30 jours qui suivent, ces associations pourront faire parvenir leurs observations à la ministre.

Celles-ci devront être prises en compte dans l’analyse que fera la ministre de la demande d’autorisation. Elle devra, de plus, considérer l’impact qu’aurait l’acte envisagé sur l’affectation sociale ou communautaire de l’immeuble (LC, art. 227.10).

La ministre peut assortir son autorisation des conditions qu’elle détermine (ex. : exiger la cession de l’immeuble à un autre OBNL ou le transfert de l’actif découlant de la vente de l’immeuble à un autre OBNL ou au RQOH). Pour les coopératives, les ministres ont le même pouvoir.

La ministre peut requérir que l’inscription au registre foncier contienne une mention indiquant que l’immeuble d’habitation est visé par son autorisation en cas de vente, d’établissement d’emphytéose ou de changement d’affectation (LC, art. 227.11).

Liquidation de l’OBNL

En cas de liquidation de l’OBNL, l’immeuble d’habitation doit être cédé à un autre OBNL également visé par la partie III de la LC ou, en l’absence d’une décision du conseil d’administration, au RQOH (LC, art. 227.14). Cela permet que les immeubles liquidés demeurent à des fins non lucratives.

Dispositions pénales en cas d’infraction aux nouvelles exigences

Tout acte posé en violation de la nouvelle section III.2 de la LC est nul de nullité absolue (LC, art. 227.12). Autrement dit, la vente d’un immeuble pourrait être annulée si l’OBNL n’a pas respecté les nouvelles exigences de la LC ou les conditions émises par la ministre. De plus, une ordonnance de la Cour supérieure peut être obtenue afin de faire cesser un acte entrepris sans l’autorisation de la ministre (LC, art. 227.13). À titre d’exemple, des dispositions pénales pourraient être utilisées pour annuler ou faire arrêter le processus de vente d’un immeuble d’habitation, alors qu’elle n’aurait pas été autorisée par la ministre ou qu’elle ne respecterait pas les conditions émises par celle-ci.

De plus, la Loi prévoit les infractions ainsi que les amendes afférentes ci-dessous.

Infractions passibles d’une amende de 500 $ à 10 000 $* (LC, art. 227.15)	Infractions passibles d’une amende de 2 500 $ à 10 000 $** (LC, art. 227.16)
Fournir à la ministre des renseignements faux ou inexacts	Contrevenir à l’obligation de préserver l’affectation sociale et communautaire de l’immeuble
Entraver ou tenter d’entraver une personne qui pose une action : que la section III.2 l’oblige ou l’autorise à poser; dans le cadre de ses pouvoirs de vérification relatifs à l’application de la section III.2	Avoir aliéné, établi une emphytéose ou changé l’affectation d’un immeuble d’habitation financé par des fonds publics sans l’autorisation de la ministre
Contrevenir aux obligations en matière d’entretien, d’inspection et de préservation de l’immeuble d’habitation	Ne pas avoir cédé, lors de la liquidation d’un OBNL, un immeuble d’habitation à un autre OBNL visé par la partie III de la LC ou, en l’absence d’une décision du conseil d’administration, au RQOH

* En cas de récidive, ces montants sont portés au double.

** En cas de récidive, ces montants sont portés au double. Sur déclaration de culpabilité, un juge peut imposer toute autre peine ainsi qu’une amende additionnelle équivalente à la valeur des biens faisant l’objet de l’infraction.

Le délai de prescription est de trois ans pour une poursuite pénale pour les infractions précitées (LC, art. 227.18).

Pouvoir de vérification de la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation

La ministre peut désigner une personne pour effectuer une vérification afin de s’assurer de la bonne exécution des obligations prévues à la nouvelle section III.2 de la LC, décrites précédemment (Loi sur le ministère des Affaires municipales, des Régions et de l’Occupation du territoire (LMAMROT), art. 15). Cette personne dispose des pouvoirs et est soumise aux obligations déjà prévues (LMAMROT, art. 15 et 16). Il s’agit notamment d’avoir accès à toute heure raisonnable au bureau de l’OBNL, de pouvoir examiner tout document relatif aux affaires de celui-ci et de pouvoir exiger des renseignements ou des documents de tout employé ou membre de son conseil d’administration. Une fois la vérification terminée, la personne désignée en fait rapport à la ministre.

La vérification permettrait notamment de mettre en lumière des infractions parmi celles énumérées dans le tableau précédent (ex. : ne pas avoir procéder à l’inspection de l’immeuble par un expert au moins tous les cinq ans ou ne pas avoir cédé lors de la liquidation d’un OBNL l’immeuble d’habitation à un autre OBNL).

Désignation du liquidateur d’une coopérative dissoute par décret (art. 13)

Dans le but d’accélérer la liquidation d’une coopérative dissoute par décret du ministre de l’Économie et de l’Innovation et ainsi préserver la valeur des actifs à liquider, ce dernier peut désormais désigner le liquidateur (Loi sur les coopératives, art. 191). Il pourra ainsi choisir un liquidateur qui a une expertise reconnue avec la gestion de biens de coopératives et la liquidation. Dans le cas où le ministre ne désignerait pas de liquidateur, le ministre du Revenu agira à ce titre. Celui qui est désigné doit rendre compte au ministre de l’Économie et de l’Innovation de la liquidation.

Protections pour les locataires aînés d’un logement ayant fait l’objet d’un changement d’affectation et qui était auparavant destiné aux aînés (art. 1 à 5, 23, 24 et 27)

La Loi prévoit les mesures qui suivent à l’égard des logements auparavant destinés aux aînés et ayant fait l’objet d’un changement d’affectation, tout en demeurant à des fins de logement locatif. Elles visent, par exemple, une résidence privée pour aînés ou un autre lieu d’hébergement où sont offerts des services à des aînés locataires qui seraient modifiés en logements standards.

Délai d’exemption abrogé – Pour ces logements, la Loi prévoit que la « Clause F » du bail ne trouvera plus application (C.c.Q, art. 1955). Par conséquent, les règles de fixation du loyer du Tribunal administratif du logement (TAL) seront applicables. Cela signifie que le délai d’exemption de cinq ans contre les recours en fixation de loyer et en modification des conditions du bail auprès du TAL est abrogé. Ainsi, les locataires de ces logements peuvent refuser une augmentation de leur loyer ou une modification à leur bail dès le changement d’affectation, et non plus après une période d’exclusion de cinq ans.

Cette modification apportée par la Loi ne s’applique pas à l’égard de tout logement qui a fait l’objet d’un changement d’affectation avant le 10 juin 2022.

Nouveau loyer – Le loyer du premier bail suivant le changement d’affectation doit correspondre à celui exigé dans le précédent bail, en y soustrayant le coût des services, accessoires, dépendances et autres avantages qui ne sont plus offerts (C.c.Q, art. 1955.1) (ex. : les repas, l’assistance personnelle, les soins infirmiers, l’aide‑domestique ou les loisirs). À cet effet, le locateur a l’obligation de transmettre au nouveau locataire un avis comprenant l’ensemble de ces informations. Le locataire, quant à lui, peut s’adresser au TAL pour faire fixer le loyer s’il considère que celui-ci n’est pas conforme aux exigences de la Loi.

Protection contre l’éviction – La Loi empêche un locateur d’évincer un locataire pour un motif de changement d’affectation, à moins qu’il lui ait préalablement offert de demeurer dans son logement, à certaines conditions (C.c.Q, art. 1959.2). En effet, le locateur est tenu d’offrir au locataire de résilier son bail et d’en conclure un nouveau qui tient compte du changement d’affectation. Celui-ci devra respecter les exigences décrites au paragraphe précédent (ex. : loyer identique au précédent, retrait des services auparavant offerts aux aînés). Un locataire, quant à lui, peut s’adresser au TAL pour faire fixer le loyer ou pour modifier une condition du bail s’il considère que celui-ci n’est pas conforme aux exigences de la Loi. En cas de refus du locataire de signer un nouveau bail, le locateur peut procéder à l’éviction de ce dernier, comme prévu (C.c.Q, art. 1959).

Cette dernière mesure de protection ne s’applique toutefois pas aux procédures d’éviction dont l’avis a été donné avant le 10 juin 2022.

Il importe de mentionner que les formulaires de bail prévus au Règlement sur les formulaires de bail obligatoires et sur les mentions de l’avis au nouveau locataire devront être ajustés pour tenir compte de ces modifications apportées par la Loi. Une procédure accélérée pour l’ajustement des formulaires de bail est prévue à la Loi afin de réduire les délais à cet égard. Cela dit, l’utilisation d’un formulaire de bail non ajusté n’a pas pour effet de restreindre les droits et les obligations prévues par la Loi.

Entrée en vigueur (art. 28)

L’ensemble des mesures de la Loi est entré en vigueur le 10 juin 2022. Toutes les dispositions transitoires prévues à la Loi sont indiquées aux sections pertinentes du présent Muni-Express.

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