Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation

N° 2 – 22 février 2024

La Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation  (2024, chapitre à venir; projet de loi no 31, ci-après « la Loi ») a été sanctionnée le 21 février 2024. Elle s’inscrit dans un contexte de pénurie de logements au Québec

La Loi poursuit les objectifs suivants :

• Mieux protéger les locataires et faire connaître leurs droits;
• Contrer les hausses de loyer abusives grâce à plus de transparence;
• Rendre plus flexible la cession de bail;
• Optimiser l'intervention du Tribunal administratif du logement (TAL) et offrir une meilleure accessibilité à la justice;
• Augmenter et préserver l’offre de logements sociaux, abordables et étudiants en assurant une meilleure gestion du parc de logements;
• Instaurer des règles temporaires pour accélérer la réalisation de projets d’habitation;  
• Renforcer l'accès aux logements étudiants;
• Donner à la Société d’habitation du Québec (SHQ) de nouveaux outils pour financer du logement;
• Moduler certaines règles concernant la copropriété divise.

Ce Muni-Express a pour objectif de présenter les principales mesures de la Loi qui concernent les municipalités ou qui pourraient avoir des incidences sur le milieu municipal. Il est toutefois possible d’obtenir de l’information à l’égard des mesures relatives aux locataires et aux locateurs ainsi qu’au Tribunal administratif du logement en consultant son site Web . 
 

1.1. Permettre à un organisme d'habitation ou à une municipalité, avec l'accord de la SHQ, d'utiliser le prix de vente d'une habitation à loyer modique (HLM) pour rénover ou reconstruire une HLM ou réaliser un nouveau projet de logements abordables (art. 57)

L’article 62 de la Loi sur la Société d’habitation du Québec (LSHQ) prévoit qu’une municipalité ou un office municipal ou régional d’habitation qui aliène un immeuble doit rembourser les emprunts contractés pour réaliser un programme d’habitation ou pour acquérir un immeuble, de même que les subventions reçues pour assumer le coût d’exploitation de l’immeuble.

La Loi permet à une municipalité ou à un office, avec l’autorisation de la SHQ, d’utiliser plutôt le prix de vente d’une HLM pour rénover ou reconstruire une HLM dont il est propriétaire ou de réaliser un nouveau projet de logements abordables, par exemple, dans le cadre du programme AccèsLogis Québec ou du Programme d’habitation abordable Québec.

1.2. Permettre le remboursement par la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) à une municipalité de son territoire de toute contribution versée par cette dernière pour un projet d'habitation (art. 31 à 34 et 56)

La Loi prévoit l’ajout du logement abordable et étudiant à la compétence de la CMM en matière de logement social.

En modifiant l’appellation « fonds sur le logement social » par « fonds sur le logement » dans la Loi sur la Communauté métropolitaine de Montréal, la Loi permet également à la CMM d’utiliser ce fonds pour soutenir la réalisation de tout projet d’habitation qui comprend des logements sociaux, abordables ou étudiants. La Loi ajoute aussi la possibilité pour la CMM de rembourser, avec ce fonds, toute contribution qu’une municipalité située sur son territoire verse pour un projet d’habitation qui comprend de tels logements.

La Loi retire l’obligation pour le fonds sur le logement de la CMM d’être affecté à la réalisation de projets conformes à un programme de logement social mis en œuvre en vertu de la LSHQ (art. 56.3). Ce retrait permettra à la CMM, par exemple, de rembourser à même son fonds sur le logement des contributions additionnelles à des projets de logement social, abordable ou étudiant faites par des municipalités situées sur son territoire.

2.1. Accorder aux ministères et à certains organismes publics un pouvoir temporaire d'aliéner des immeubles afin qu'ils soient utilisés à des fins de logements sociaux, abordables ou étudiants en dérogation aux règles usuelles d'aliénation (art. 92 et 95)

La Loi accorde aux ministres et aux organismes publics des réseaux de la santé, de l’éducation primaire, secondaire et de l’enseignement collégial le pouvoir d’aliéner tout immeuble excédentaire dont ils sont propriétaires, à titre gratuit ou onéreux, à une coopérative d’habitation, un organisme à but non lucratif ou un office d’habitation, afin qu’il soit utilisé à des fins de logements sociaux, abordables ou étudiants.

Une municipalité ayant la gestion d’une partie des territoires du domaine de l’État en vertu d’une entente de délégation en la matière peut également, avec l’autorisation du ministre ayant l’autorité sur l’immeuble, et malgré toute disposition de l’entente, aliéner un immeuble dont elle a la gestion selon ces mêmes modalités.

Ce pouvoir exceptionnel d’une durée de cinq ans permet de déroger, sauf exception, aux règles usuelles d’aliénation des immeubles gouvernementaux. Toutefois, une telle aliénation pourrait être assujettie à d’autres conditions qui seront prévues par règlement gouvernemental.

La période d’application de ce pouvoir, laquelle est de cinq ans, commencera à courir à compter de l’entrée en vigueur du premier règlement gouvernemental établissant les conditions d’aliénation.

2.2. Accorder aux municipalités un pouvoir temporaire d'autoriser des projets d'habitation de trois logements ou plus de manière dérogatoire à leur réglementation d'urbanisme (art. 93)

La Loi accorde aux municipalités locales un pouvoir temporaire d’autoriser, par résolution, des projets d’habitation d’au moins trois logements, malgré la réglementation d’urbanisme en vigueur. Ce pouvoir exceptionnel est applicable jusqu’au 21 février 2027. La ministre responsable de l’Habitation peut toutefois en prolonger la durée pour une période de deux ans.

Ce pouvoir se décline en deux volets : le premier vise les logements sociaux, abordables ou étudiants et le second, tout autre projet d’habitation, mais est accessible seulement à certaines municipalités.

i) Projets de logements sociaux, abordables ou étudiants

Toute municipalité locale peut autoriser, malgré ses règlements d’urbanisme, un projet d’habitation d’au moins trois logements qui est majoritairement composé de logements sociaux, abordables ou étudiants.

La composition majoritaire d’un projet peut notamment s’évaluer en fonction du nombre total de logements ou de la superficie totale de plancher du projet.

La Loi ne définit pas les notions de logement social ou abordable, ce qui offre une flexibilité aux municipalités dans les projets qu’elles souhaitent autoriser. Il importe néanmoins de respecter le sens commun et général de ces termes. La définition de logement étudiant se trouve à l’article 1979 du Code civil du Québec (C.c.Q.) et elle inclut le logement offert par un propriétaire reconnu (voir la section 3.1 du présent Muni-Express).

ii) Autres projets de logement

Tout autre projet d’habitation d’au moins trois logements peut être autorisé en dérogation aux règles d’urbanisme applicables dans les municipalités locales de 10 000 habitants et plus :

• dont le plus récent taux d’inoccupation des logements locatifs publié par la SCHL est inférieur à 3 % à tout moment à compter du 21 février 2024, ou;
• situées sur le territoire d’une région métropolitaine de recensement dont le plus récent taux d’inoccupation des logements locatifs publié par la SCHL est inférieur à 3 % à tout moment à compter du 21 février 2024.

Une municipalité qui entre dans l’une ou l’autre de ces catégories à un moment ou à un autre durant la période d’application du pouvoir bénéficie ensuite de celui-ci durant toute cette période, incluant lorsque cette période est prolongée par la ministre.

iii) Autorisation accessoire de démolir un bâtiment

Une autorisation accordée en vertu de ce pouvoir peut également comprendre l’autorisation de démolir un bâtiment situé sur le site d’implantation du projet, et ce, malgré toute disposition d’un règlement municipal relatif à la démolition.

Il n’est toutefois pas possible d’accorder ainsi une autorisation de démolition à l’égard d’un immeuble comprenant des logements ou inscrit dans l’inventaire patrimonial d’une MRC ou encore cité ou situé dans un site patrimonial cité en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel.

iv) Conditions associées à l’autorisation

La résolution par laquelle un projet est autorisé peut prévoir les conditions devant être respectées dans le cadre de la réalisation du projet. Elle peut notamment prévoir que l’autorisation est conditionnelle à la conclusion d’une entente entre le demandeur et une municipalité afin d’établir des règles permettant d’assurer le caractère social, abordable ou étudiant des logements.

v) Balises à l’utilisation du pouvoir

Ce pouvoir exceptionnel ne peut pas être utilisé :

• à l’extérieur d’un périmètre d’urbanisation délimité dans un schéma d’aménagement et de développement (SAD);
• dans un lieu où l’occupation du sol est soumise à des contraintes particulières pour des raisons de sécurité publique, de santé publique, de protection de l’environnement ou de bien-être général;
• dans une zone où aucun usage résidentiel n’est autorisé.

Par ailleurs, la résolution d’autorisation doit :

• être précédée d’un projet de résolution soumis à une assemblée publique;
  • un avis d’assemblée doit être publié au moins sept jours avant;
• pour entrer en vigueur, faire l’objet d’un avis de conformité au SAD;
  • la MRC dispose de 30 jours pour se prononcer. À défaut de le faire dans ce délai, la résolution est réputée conforme au SAD;
  • le mécanisme de suspension des avis de conformité ne s’applique pas. Autrement dit, la MRC ne peut refuser de se prononcer même si une municipalité est en défaut d’apporter une modification de concordance à son plan d’urbanisme ou à l’un ou l’autre de ses règlements d’urbanisme;
  • dans le cas d’une ville exerçant des compétences de MRC hors agglomération, le recours citoyen devant la Commission municipale du Québec (CMQ) pour établir la conformité au SAD est applicable à la résolution d’autorisation, avec certaines adaptations :
    • les personnes habiles à voter disposent de 15 jours à compter de la publication de l’avis public pour formuler une demande à la CMQ;
    • la CMQ doit donner son avis dans un délai de 30 jours.

vi) Reddition de comptes

Une municipalité doit produire un rapport de reddition de comptes pour chaque année civile au cours de laquelle elle accorde une ou des autorisations en vertu de ce pouvoir.

Ce rapport doit :

• faire état des autorisations accordées et décrire sommairement la nature des dérogations accordées;
• indiquer le nombre de logements construits ou aménagés grâce à l’autorisation, incluant ceux qui auraient pu être réalisés sur le site malgré les dérogations accordées;
• mentionner toute demande d’exercer ce pouvoir exceptionnel qui a été refusée par une municipalité.

Le rapport doit être déposé au conseil municipal au plus tard le 1^er avril de l’année suivant celle sur laquelle il porte. Son contenu doit être expliqué lors de la séance.

Le rapport est transmis à la ministre responsable de l’Habitation et est publié sur le site Internet de la municipalité.

vii) Délégation aux arrondissements dans certaines villes

Le conseil de la Ville de Montréal, de la Ville de Québec ou de la Ville de Longueuil peut déléguer à un conseil d’arrondissement l’exercice du pouvoir présenté ci-dessus.

2.3. Autoriser de plein droit les logements accessoires (art. 94)

La Loi autorise, à certaines conditions, l’aménagement d’un logement accessoire, et ce, malgré la réglementation d’urbanisme applicable. Ce régime d’autorisation de plein droit sera en vigueur pour une période de cinq ans à compter du 21 août 2024.

Le plein droit s’applique uniquement :

• à un logement accessoire aménagé par agrandissement ou par subdivision d’une résidence unifamiliale isolée (il ne s’applique donc pas, par exemple, à un logement accessoire détaché comme un pavillon dans la cour arrière);
• à l’intérieur d’un périmètre d’urbanisation;
• à l’extérieur d’un lieu où l’occupation du sol est soumise à des contraintes particulières pour des raisons de sécurité publique.

Le plein droit permet un seul logement accessoire par résidence. Un logement accessoire supplémentaire ne peut donc être aménagé que si la réglementation municipale le permet. Un logement accessoire non visé par le plein droit (ex. détaché de la résidence) n’est également possible que si la réglementation municipale le permet.

Le plein droit ne s’applique pas lorsque le bâtiment principal est un immeuble cité, situé dans un site patrimonial cité ou est inscrit dans l’inventaire patrimonial d’une MRC.

Malgré le plein droit, les normes d’implantation, de construction, d’architecture, de stationnement et d’aménagement des terrains prévues dans un règlement d’urbanisme demeurent applicables à l’aménagement d’un logement accessoire.

De plus, une municipalité peut prévoir de telles normes spécifiques au logement accessoire de plein droit dans un règlement distinct de ses règlements d’urbanisme. Les règles procédurales de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU) (ex. consultation publique, approbation référendaire, conformité au SAD) ne s’appliquent pas à un tel règlement.

Enfin, il est possible pour une municipalité de soustraire une partie ou la totalité de son territoire à l’application du plein droit pour le logement accessoire par l’adoption d’un règlement à cet effet. Les règles procédurales de la LAU ne s’appliquent pas non plus à un tel règlement.

Le conseil de la Ville de Montréal, de la Ville de Québec ou de la Ville de Longueuil peut déléguer à un conseil d’arrondissement l’exercice des pouvoirs réglementaires particuliers évoqués ci-dessus.

3.1. Déterminer, par règlement gouvernemental, les modalités selon lesquelles un propriétaire peut être reconnu pour l’application des dispositions particulières au bail dans un établissement d’enseignement (art. 17 à 23)

L’application des dispositions particulières du C.c.Q concernant le bail d’un logement étudiant situé dans un établissement d’enseignement est élargie à des logements détenus par une personne reconnue conformément à un règlement du gouvernement. Autrement dit, ce règlement permettra, sous réserve de son adoption, que des logements étudiants hors campus puissent appliquer des règles de louage similaires à celles applicables aux résidences étudiantes gérées par une université ou un collège (ex. certaines exceptions au droit au maintien dans les lieux).

L’application de ces dispositions particulières par un propriétaire ne pourra se faire qu’une fois qu’il aura obtenu sa reconnaissance en vertu du règlement à venir.

3.2. Réviser les exemptions de taxes foncières applicables aux résidences étudiantes (art. 44 à 49, 88, 89 et 96)

La Loi sur la fiscalité municipale est modifiée de manière à exclure de la définition d’un établissement universitaire exempté de taxes foncières et d’affaires toute personne morale dont l’objet est de construire et d’administrer des résidences d’étudiants de niveau universitaire. Ce faisant, à compter du 1^er janvier 2024, les immeubles appartenant à une telle personne morale sont devenus totalement imposables et aucune compensation tenant lieu de taxes n’est versée à leur égard par le gouvernement.

Par ailleurs, la Loi prévoit que les personnes morales à but non lucratif détenant des immeubles offrant des logements étudiants de tous les niveaux postsecondaires et qui sont autorisées à appliquer les dispositions particulières relatives au bail dans un établissement d’enseignement pourront être exemptées de taxes foncières et d’affaires sur reconnaissance de la CMQ. Une telle reconnaissance ne pourra être obtenue que lorsqu’un premier règlement sera pris par le gouvernement qui établira les modalités et les critères pour être autorisé à conclure un tel bail (le règlement dont il est question à la section 3.1).

Comme ce règlement n’est pas encore en vigueur, la Loi prévoit de façon transitoire que les immeubles appartenant à une personne morale à but non lucratif dont l’objet est de construire et d’administrer des résidences d’étudiants de niveau universitaire demeurent exemptés de taxes foncières et d’affaires pour une période de cinq ans à compter du 21 février 2024.

4.1. Permettre à la SHQ d'aliéner des immeubles sous la juste valeur marchande (art. 55)

Dans un contexte de raréfaction des immeubles disponibles et de surenchère immobilière, l’une des principales difficultés associées à la réalisation de projets de logements sociaux et abordables est l’identification et l’acquisition d’un terrain.

Dans ce contexte, la Loi accorde à la SHQ le pouvoir d’aliéner des immeubles qu’elle détient sous leur valeur marchande, voire à titre gratuit, sous réserve de l’autorisation préalable du ministre des Finances. La SHQ pourrait par exemple utiliser cette possibilité pour aliéner des immeubles à des municipalités, des offices municipaux ou régionaux d’habitation ou des organismes à but non lucratif.

4.2. Accorder un droit de préemption à la SHQ (art. 58)

Afin de permettre à la SHQ d’intervenir plus efficacement sur le marché immobilier à des fins de logements sociaux et abordables, la Loi lui accorde un droit de préemption. Ce droit lui permet d’acquérir en priorité sur tout autre acheteur des immeubles à l’égard desquels un avis d’assujettissement a préalablement été inscrit au registre foncier.

La SHQ ne peut exercer son droit de préemption à l’égard d’un immeuble :

• qui est la propriété d’un organisme public, ce qui inclut les organismes municipaux;
• pour lequel un organisme municipal a déjà inscrit un avis d’assujettissement dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption;
• dont l’aliénation est faite au bénéfice d’un organisme public.

La SHQ peut, dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption, agir comme mandataire d’un organisme municipal pouvant lui-même exercer un tel droit, mais uniquement à des fins d’habitation cohérentes avec sa mission. Ainsi, si la SHQ ne souhaite pas acquérir l’immeuble pour elle-même, elle pourra l’acquérir pour le compte de l’organisme municipal.

Un organisme municipal peut également choisir d’inscrire un avis d’assujettissement à l’égard d’un immeuble qui a déjà fait l’objet d’un avis par la SHQ, en lui remboursant les dépenses qu’elle a engagées.

La plupart des mesures de la Loi sont entrées en vigueur le 21 février 2024, soit à sa sanction, à l’exception de celles qui concernent les articles mentionnés ci-dessous :

Par ailleurs, la section 3.1 fournit plus de détails sur la prise d’effet des dispositions concernant la reconnaissance de propriétaires pour l’application des dispositions particulières au bail dans un établissement d’enseignement.