À propos de l’évaluation foncière municipale

Au Québec, l’évaluation foncière municipale sert principalement à financer une grande partie du coût de la prestation des services municipaux et scolaires. C’est en multipliant l’évaluation foncière d’une propriété par le taux de taxation municipal ou scolaire que l’on détermine les revenus ainsi perçus auprès de son propriétaire.

Unité d’évaluation et valeur réelle

Une unité d’évaluation est un regroupement d’immeubles adjacents, appartenant à un même propriétaire (ou groupe de propriétaires par indivis), utilisés à une même fin prédominante et ne pouvant être vendus que dans leur ensemble, compte tenu de l’utilisation la plus probable qui peut en être faite. Chaque unité d’évaluation est distinctement inscrite au rôle d’évaluation de la municipalité sur le territoire de laquelle elle se trouve.

La valeur réelle d’une unité d’évaluation est sa valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d’une vente de gré à gré dans les conditions suivantes :

• le vendeur et l’acheteur désirent respectivement vendre et acheter l’unité d’évaluation, mais n’y sont pas obligés;

et

• le vendeur et l’acheteur sont raisonnablement informés de l’état de l’unité d’évaluation, de l’utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier.

Au Québec, la pratique de l'évaluation foncière municipale repose sur un partenariat entre les municipalités locales et le gouvernement provincial :

• les municipalités voient à la confection et à la tenue à jour des rôles d'évaluation
• le gouvernement du Québec a pour responsabilité générale de veiller à la production cohérente et efficace des évaluations servant de base à l'imposition des taxes foncières.

Ce partenariat entre le milieu municipal et le gouvernement a permis de mettre sur pied et d'entretenir efficacement un système décentralisé de production et de tenue à jour des rôles.

L'évaluation foncière municipale au Québec se distingue particulièrement par :

• l'autonomie financière et organisationnelle des municipalités dans l'exécution des travaux;
• l'uniformité des moyens techniques (Manuel, dossiers de propriété, normes de transmission, etc.) mis à la disposition de tous les intervenants en matière d'évaluation foncière municipale;
• l'équité des évaluations produites, selon des résultats à atteindre tels que prescrits par la Loi sur la fiscalité municipale et le Règlement sur le rôle d'évaluation foncière.

Responsabilités municipales

Les responsabilités confiées aux municipalités consistent à :

• dresser les rôles d'évaluation foncière, en conformité avec la législation et les règlements qui s'y appliquent;
• tenir à jour les rôles d'évaluation, selon les situations prévues par la Loi;
• justifier le contenu du rôle d'évaluation auprès de leurs contribuables lors d'une demande de révision et, le cas échéant, devant les tribunaux appelés à trancher certains litiges.

Elles s'acquittent de ces tâches par le biais des organismes municipaux responsables de l'évaluation (OMRE), désignés par la Loi sur la fiscalité municipale. Ces organismes sont constitués par les MRC et les municipalités locales ayant le statut de « ville » hors des MRC désignées à caractère rural.

Chaque organisme municipal responsable de l'évaluation foncière peut confier l'exécution des travaux d’évaluation foncière :

• soit à un service qui les réalise en régie interne;
• soit à une entreprise privée qui les exécute en partie ou en totalité;
• soit en déléguant leur exécution à un autre organisme municipal responsable de l’évaluation foncière.

Responsabilités gouvernementales

Le gouvernement a le mandat de s'assurer que le système d'évaluation foncière produise des valeurs équitables, de façon efficace, transparente et uniforme. Il s'acquitte de cette tâche par 3 types d'interventions consistant à :

• réviser l'encadrement législatif et réglementaire de façon à s'adapter aux changements socio-économiques, technologiques et, surtout, aux attentes des dirigeants municipaux et de leurs citoyens;
• soutenir les services d'évaluation foncière dans l'exercice de leurs fonctions en développant et publiant divers ouvrages de référence, dont le Manuel d'évaluation foncière du Québec;
• stimuler la saine exécution des travaux en examinant les résultats et en intervenant préventivement dans les situations qui le nécessitent.

De plus, la collecte de données sur l'ensemble des rôles d'évaluation des municipalités soutient la recherche et les analyses en matière de fiscalité municipale.

Loi sur la fiscalité municipale

La Loi sur la fiscalité municipale  (L.R.Q., c. F-2.1) énonce les principales règles qui régissent l’évaluation et la taxation municipale.

D'entrée de jeu, elle dicte les qualifications professionnelles que doit détenir l'évaluateur signataire du rôle, définit la valeur qui doit être attribuée à chaque unité d'évaluation et détermine les immeubles qui doivent être portés au rôle ou non.

Elle définit aussi les droits et les obligations de l'évaluateur dans l'exercice de ses fonctions, ainsi que ceux du contribuable municipal. Elle prescrit également les mécanismes permettant à ce dernier d'obtenir une révision de l'évaluation déposée et, en cas de litige persistant, de recourir aux tribunaux.

Les dispositions de la loi ont d'autres effets significatifs :

• le rôle est triennal, ce qui signifie que les valeurs qui y sont inscrites servent de base d'imposition pour une période de trois ans;
• l'évaluateur a le droit de visiter et d'examiner un bien, un refus pouvant entraîner une pénalité;
• l'unité d'évaluation constitue le concept retenu pour l'inscription des immeubles au rôle d'évaluation;
• la vérification de l'exactitude des données recueillies sur chaque immeuble inscrit au rôle s'effectue au moins à tous les neuf ans pour les données physiques et à chaque équilibration du rôle pour les espaces locatifs et les données financières;
• pour établir la valeur, l'évaluateur considère les conditions du marché et l'état de l’immeuble à évaluer en date du 1^er juillet du deuxième exercice (18 mois) précédant l'entrée en vigueur du rôle (le rôle entre en vigueur le 1^er janvier);
• l’actualisation des évaluations inscrites à un rôle (l'équilibration du rôle) s'effectue lors de chaque dépôt de rôle, à tous les 3 ans pour les municipalités de 5 000 habitants et plus ou au moins à tous les deux dépôts, soit 6 ans, pour les municipalités de moins 5 000 habitants;
• la Loi précise les situations ou les événements qui requièrent de modifier les inscriptions au rôle, après son dépôt, pour en assurer la tenue à jour.

Règlement sur le rôle d'évaluation foncière

Le Règlement sur le rôle d’évaluation foncière  (F-2.1, r. 13) comporte l’essentiel des dispositions réglementaires régissant la pratique de l’évaluation foncière municipale au Québec. En conformité avec le pouvoir de réglementation énoncé par la Loi (LFM, art. 263, par. 1°), ce règlement assure l'uniformité des moyens techniques utilisés par les organismes municipaux responsables de l'évaluation et par leurs évaluateurs.

À cette fin, il est formé d’un ensemble de prescriptions s’appliquant à la forme et au contenu du rôle d’évaluation foncière, ainsi qu’au processus de sa confection et de sa tenue à jour. Les dispositions qui y figurent concernent principalement :

• les renseignements devant servir à la confection et à la tenue à jour du rôle (art. 3 à 6);
• le processus d’évaluation (art. 7 à 9) et celui d’équilibration du rôle (art. 12.1 à 17);
• l’inventaire des espaces locatifs et de leurs conditions de location (art. 12.2);
• le contenu du rôle, du sommaire du rôle, ainsi que les formalités de leur dépôt (art. 10 à 12 et 20);
• le certificat servant à modifier le rôle pour le tenir à jour (art. 19.1);
• la forme de transmission des renseignements ainsi prescrits (art. 21);
• l’obligation de se conformer, en ces matières, aux consignes énoncées au Manuel d’évaluation foncière du Québec (art. 2).

Autres règlements

D’autres règlements s’appliquent à certains aspects particuliers de la pratique de l’évaluation foncière municipale au Québec. Les quatre principaux sont :

• Règlement sur la proportion médiane du rôle d’évaluation foncière  (F-2.1, r. 10). Définit et prescrit les règles de calcul de la proportion médiane, ainsi que le processus administratif de fourniture de renseignements entre l’évaluateur et le Ministère;
• Règlement sur la méthode d’évaluation des immeubles à vocation unique de nature industrielle ou institutionnelle  (F-2.1, r. 8). Définit les immeubles ainsi désignés, oblige l’utilisation de la méthode du coût pour les évaluer et précise des modalités à cette fin;
• Règlement sur la forme et le contenu minimal de divers documents relatifs à la fiscalité municipale  (F-2.1, r. 6.1). Prescrit les formulaires officiels de demande de révision et définit le contenu minimal de l’avis d’évaluation, du compte de taxes municipales et de l’avis de modification du rôle d’évaluation;
• Règlement sur les compensations tenant lieu de taxes  (F-2.1, r. 2). Définit les modalités de calcul et de versement des compensations tenant lieu de taxes sur les immeubles de l’État et dresse la liste de ceux d’entre eux qui ne font pas l’objet de telles compensations. A un effet sur les inscriptions au rôle à ce sujet.