Autorisation de plein droit temporaire des logements accessoires – Guide La prise de décision en urbanisme

Jusqu’au 20 août 2029 inclusivement, l’aménagement d’un logement accessoire à l’intérieur d’une maison unifamiliale isolée est autorisé à certaines conditions, et ce, malgré le contenu d’un règlement d’urbanisme l’interdisant ^{Lire le contenu de la note numéro 1} .

Le Québec est actuellement confronté à des défis importants en matière d’habitation. Plusieurs facteurs contribuent à creuser l’écart entre les besoins de logement et la capacité du marché à y répondre.

Afin de faire face à cet enjeu, différentes solutions peuvent être mises en œuvre pour accroître l’offre résidentielle. L’aménagement de logements accessoires en fait partie.

Un logement accessoire est un logement indépendant aménagé à l’intérieur d’une maison individuelle ou dans un bâtiment distinct situé sur le même terrain.

L’ajout de tels logements représente une solution simple et abordable pour accroître le parc résidentiel, particulièrement dans les municipalités où les terrains vacants sont rares ou coûteux. Cette approche permet également d’optimiser les infrastructures existantes (ex. : rues, réseau d’aqueduc), de favoriser la densification douce et de soutenir l’accès à la propriété en fournissant un potentiel revenu d’appoint aux propriétaires.

Dans cette perspective d’encourager la construction de logements accessoires, une mesure temporaire s’applique jusqu’en 2029 : aucun règlement d’urbanisme d’une municipalité ne peut interdire l’aménagement d’un logement accessoire à l’intérieur d’une maison unifamiliale isolée, sous réserve du respect de certaines conditions.

Le « régime d’autorisation de plein droit » (aussi appelé « plein droit ») permet, dans certaines situations, d’aménager un logement accessoire dans une résidence sans que cet usage soit autorisé dans la réglementation municipale.

Pour que ce droit s’applique, le site d’implantation doit respecter les conditions suivantes :

• Être un lot occupé ou destiné à être occupé par une maison unifamiliale isolée, c’est-à-dire séparée de tout autre bâtiment principal. Le plein droit ne s’applique donc pas aux autres types de bâtiments résidentiels (ex. : duplex, maison en rangée, immeuble locatif);
• Être situé dans le périmètre d’urbanisation délimité dans le schéma d’aménagement et de développement;
• Ne pas être situé dans un lieu où l’occupation du sol est soumise à des contraintes particulières pour des raisons de sécurité publique (ex. : zone inondable ou propice aux glissements de terrain).

D’autres conditions s’appliquent :

• Seuls les logements accessoires aménagés par agrandissement ou par subdivision du bâtiment principal sont autorisés de plein droit (ex. : ajout d’une annexe partageant un mur mitoyen avec la résidence principale, subdivision du sous-sol). Ainsi, le plein droit ne s’applique pas aux logements accessoires détachés, comme un pavillon dans la cour arrière ou un logement au deuxième étage du garage, si celui-ci est détaché du bâtiment principal;
• Le plein droit permet un seul logement accessoire attaché par résidence. Par exemple, la ou le propriétaire d’une maison intergénérationnelle qui souhaite ajouter un étage à sa résidence afin de créer un second logement accessoire ne peut le faire sous l’autorisation de plein droit. Ce logement accessoire supplémentaire ne peut alors être construit que si la réglementation municipale le permet;
• Le plein droit ne s’applique pas lorsque le bâtiment principal est un immeuble patrimonial cité, situé dans un site patrimonial cité ou inscrit dans l’inventaire patrimonial d’une MRC.

Malgré le plein droit, les normes d’implantation, de construction, d’architecture, de stationnement et d’aménagement des terrains prévues dans un règlement d’urbanisme demeurent applicables à l’aménagement d’un logement accessoire.

De plus, puisqu’il s’agit d’une mesure temporaire, une municipalité peut prévoir de telles normes particulières aux logements accessoires de plein droit dans un règlement distinct de ses règlements d’urbanisme.

Les règles procédurales pour l’adoption d’un règlement d’urbanisme (consultation publique, approbation référendaire, conformité au schéma) ne s’appliquent pas à un tel règlement.

Par exemple, une municipalité peut :

• exiger que le logement accessoire soit d’une superficie inférieure au logement principal;
• prescrire des marges minimales entre le logement accessoire et les limites du terrain;
• interdire un logement accessoire aménagé entièrement au sous-sol;
• interdire l’accès au logement accessoire en façade du bâtiment;
• exiger l’aménagement d’une case de stationnement supplémentaire pour le logement accessoire;
• assurer l’harmonisation des matériaux de revêtement entre le logement principal et le logement accessoire.

Par ailleurs, une municipalité peut continuer d’exiger l’obtention d’un permis de construction ou de toute autre autorisation pour l’aménagement d’un logement accessoire.

Autrement dit, le plein droit n’équivaut pas à un droit de construire sans autorisation municipale.

Malgré ce qui précède, il est possible pour une municipalité de soustraire une partie ou la totalité de son territoire à l’application du plein droit par l’adoption d’un règlement à cet effet. Les règles procédurales pour l’adoption d’un règlement d’urbanisme ne s’appliquent pas à un tel règlement.

L’autorisation de plein droit des logements accessoires est en vigueur du 21 août 2024 au 20 août 2029.

Toutefois, même après l’échéance, cette autorisation continue d’avoir effet à l’égard des logements accessoires :

• qui ont fait l’objet d’une demande d’autorisation substantiellement complète et conforme aux normes municipales avant le 21 août 2029;
• dont les travaux ont débuté avant le 21 août 2029, lorsque les normes municipales ne prévoient aucune autorisation nécessaire.