Encadrement des activités d’hébergement touristique dans le contexte du Guide La prise de décision en urbanisme

Les municipalités disposent de pouvoirs leur permettant de régir les activités d’hébergement touristique sur leur territoire.

Comme tout usage de type commercial, les établissements d’hébergement touristique peuvent avoir des incidences positives et négatives sur les milieux de vie dans lesquels ils s’insèrent. Les municipalités ont donc un intérêt à circonscrire ces activités dans les endroits qui permettent de favoriser les retombées positives tout en limitant les répercussions négatives.

L’hébergement collaboratif, soit la location d’unités résidentielles qui ne sont pas usuellement destinées à la location commerciale, s’est largement accru au cours des dernières années, notamment par l’avènement de plateformes de réservation en ligne. Ces dernières ont aussi facilité la location de résidences à des fins essentiellement commerciales.

Cette nouvelle offre peut entraîner des défis différents de ceux associés à l’hébergement touristique plus traditionnel comme les hôtels et les auberges. Par exemple, la concentration de résidences offertes en location touristique dans certains quartiers résidentiels peut entraîner des problèmes de nuisances et accentuer les enjeux d’accessibilité au logement.

La réglementation d’urbanisme, principalement le règlement de zonage, constitue l’instrument privilégié pour régir les différents usages associés à l’hébergement touristique. Toutefois, afin de ne pas contraindre de manière excessive l’hébergement collaboratif « non commercial », soit celui offert par des particuliers dans leur résidence principale, les pouvoirs municipaux usuels en matière d’urbanisme sont balisés par des règles particulières (expliquées plus loin).

Enfin, la ou le ministre du Tourisme dispose de pouvoirs particuliers, dont la possibilité de suspendre ou de révoquer l’enregistrement d’un établissement d’hébergement touristique. Ces pouvoirs peuvent s’exercer à la demande d’une municipalité dans les cas déterminés par règlement du gouvernement.

Dans ce domaine, les principaux pouvoirs habilitants se trouvent dans la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU), la Loi sur l’hébergement touristique (LHT) et le Règlement sur l’hébergement touristique (RHT).

La LHT et le RHT sont entrés en vigueur le 1^er septembre 2022. Ils remplacent respectivement la Loi sur les établissements d’hébergement touristique et le Règlement sur les établissements d’hébergement touristique.

Définition et catégories d’établissements d’hébergement touristique

La LHT définit l’établissement d’hébergement touristique comme étant un établissement dans lequel au moins une unité d’hébergement est offerte en location à des touristes contre rémunération, pour une période n’excédant pas 31 jours. Une unité d’hébergement peut être un lit, une chambre, une suite, un appartement, une maison, un chalet, un prêt-à-camper ou un site pour camper, par exemple.

Le RHT catégorise les établissements d’hébergement touristique de la façon suivante :

• Les établissements de résidence principale (ERP) : établissements où est offert, au moyen d’une seule réservation, de l’hébergement dans la résidence principale de la personne physique qui l’exploite à une personne ou à un seul groupe de personnes liées à la fois et n’incluant aucun repas servi sur place.
  • La LHT définit la résidence principale comme étant la résidence où une personne physique demeure de façon habituelle en y centralisant ses activités familiales et sociales et dont l’adresse correspond à celle qu’elle indique à la plupart des ministères et organismes du gouvernement.
• Les établissements d’hébergement touristique jeunesse : établissements de l’un ou l’autre des deux types suivants :
  • dont au moins 30 % des unités d’hébergement consistent en des lits offerts dans un ou plusieurs dortoirs;
  • dont l’hébergement est principalement offert dans le cadre d’activités s’adressant principalement aux personnes défavorisées ou handicapées.
• Les établissements d’hébergement touristique général : établissements, autres que des ERP et des établissements d’hébergement touristique jeunesse, où est offert de l’hébergement au moyen d’un ou de plusieurs types d’unités d’hébergement.
  • Le RHT introduit également la notion de « genre d’établissement » pour les établissements d’hébergement touristique général. Lors de la demande d’enregistrement, le genre d’établissement doit être spécifié, par exemple un gîte touristique, un hôtel, une pourvoirie, une résidence de tourisme, un terrain de camping et de caravaning, etc. Il est à noter que les genres d’établissements sont principalement utiles aux fins d’enregistrement des établissements et de déclaration de l’offre d’hébergement et ne lient pas les municipalités en matière de contrôle des usages. Bien qu’il soit possible de s’en inspirer, une catégorisation différente pourrait être utilisée pour le zonage.

Enregistrement

Toute personne qui souhaite exploiter un établissement d’hébergement touristique doit d’abord s’enregistrer auprès de la ou du ministre du Tourisme. Cela vaut tant pour une résidence principale ou une résidence secondaire pour des séjours de courte durée, en ayant recours à une plateforme en ligne ou non, que pour un hôtel ou une auberge.

Avant de pouvoir présenter une demande d’enregistrement, l’exploitant ou le propriétaire doit préalablement obtenir, de la municipalité dans laquelle il compte exploiter son établissement, un avis de conformité à la réglementation municipale relative aux usages. Ce mécanisme permet d’assurer qu’un enregistrement ne soit pas accordé à un établissement d’hébergement touristique qui n’est pas conforme à la réglementation d’urbanisme.

Dans les cas où la municipalité exige, en vertu de sa propre réglementation, l’obtention d’un certificat d’autorisation ou un certificat d’occupation pour exercer un usage d’hébergement touristique, l’obtention d’un enregistrement de la ou du ministre du Tourisme n’équivaut pas à ce certificat municipal. Les deux documents doivent être obtenus pour qu’un établissement puisse être exploité.

Pouvoirs réglementaires en matière d’urbanisme

De manière générale, une municipalité peut recourir à ses pouvoirs de zonage pour répartir sur son territoire les différentes activités d’hébergement touristique. Elle peut notamment interdire ou contingenter toutes ou certaines catégories d’établissements d’hébergement touristique dans certaines zones.

À cette fin, la municipalité définit les différents types d’établissements en tant qu’usages dans le règlement de zonage, pour assortir à chacun d’eux un ensemble de règles particulières ou en déterminer la localisation. Elle peut retenir une nomenclature différente de celle du RHT : elle voudra régir différemment les résidences de tourisme (chalets), les campings et les hôtels, alors qu’il s’agit dans les trois cas d’établissements d’hébergement touristique général. L’usage « établissement de résidence principale » ne sera utile que si la municipalité choisit de le régir, selon des conditions décrites plus bas.

Dans des zones plus sensibles, il peut s’avérer utile d’encadrer les activités d’hébergement touristique par une réglementation à caractère discrétionnaire, comme le règlement sur les usages conditionnels ou le règlement sur les projets particuliers de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble.

Ces différents pouvoirs s’appliquent aux établissements d’hébergement touristique plus traditionnels (hôtels, gîtes, auberges, chalets, campings). Ils concernent aussi l’hébergement de type collaboratif offert dans des résidences privées, sous réserve de l’exception concernant une procédure d’approbation référendaire décrite plus bas.

Depuis le 25 mars 2023, un règlement d’urbanisme ne peut plus avoir pour effet d’interdire la location touristique d’un ERP. Cette limitation aux pouvoirs de zonage ne s’applique pas uniquement aux dispositions visant explicitement à interdire les ERP dans une zone, mais aussi à toute disposition de zonage ayant pour effet d’interdire à certaines personnes de louer leur résidence principale (ex. : une norme de contingentement ou une norme empêchant les ERP dans les bâtiments multilogements).

Malgré ce qui précède, un règlement de zonage ou un règlement sur les usages conditionnels pourra avoir pour effet de contrôler les établissements de résidence principale sur le territoire, sous réserve que les dispositions à cet effet soient soumises à une procédure d’approbation référendaire respectant les paramètres suivants :

• la tenue d’un registre référendaire sera obligatoire et, à cette fin, une demande valide de référendum sera réputée avoir été formulée dans toutes les zones d’où peut provenir une telle demande. Il ne sera donc pas requis de tenir une période de demande de participation à un référendum comme le prévoit usuellement la LAU;
• le nombre de signatures requises au registre pour la tenue d’un référendum sera réduit de moitié par rapport à ce que prévoit normalement Loi sur les élections et les référendums dans les municipalités.

Il est possible de consulter la fiche Processus d’approbation référendaire pour connaître les modalités usuelles d’un référendum municipal.

Ainsi, si une municipalité souhaite interdire ou contingenter la location de résidences principales à des fins touristiques dans certaines zones, ou assujettir un tel usage à l’autorisation du conseil (par un usage conditionnel), elle devra obtenir l’aval des résidents dans le cadre d’une procédure référendaire particulière.

À noter que cette limitation au pouvoir d’interdire la location touristique d’un ERP a été introduite dans la Loi le 25 mars 2021. Des dispositions transitoires prévoyaient qu’un règlement en vigueur à partir du 25 mars 2021 le restait pendant deux ans. Pour le maintenir en vigueur, la municipalité devait le réadopter avant le 25 mars 2023 en suivant la procédure particulière décrite ci-dessus. Les municipalités qui n’avaient pas un tel règlement en date du 25 mars 2021 pouvaient en adopter un en suivant ce processus. Toute nouvelle disposition introduite après le 25 mars 2023 et ayant le même objectif doit également respecter cette procédure.

Pouvoirs de la ou du ministre du Tourisme

La LHT habilite la ou le ministre du Tourisme à suspendre ou à annuler l’enregistrement d’un établissement d’hébergement touristique à la demande d’une municipalité.

Une municipalité peut faire une demande à l’égard d’un exploitant qui a commis, dans le cadre de l’exploitation de son établissement et à l’intérieur d’une période de 12 mois, au moins deux infractions prévues, notamment, par tout règlement municipal en matière d’usages, de nuisances, de salubrité ou de sécurité et pour lesquelles il a été reconnu coupable.

En plus des infractions qui seraient commises par un exploitant, il est également possible de formuler une demande de suspension ou d’annulation lorsque le ou les clients sont à l’origine des infractions, mais uniquement dans le cadre de l’exploitation d’un ERP. Ainsi, une municipalité peut faire une demande lorsqu’à l’intérieur d’une période de 12 mois, des clients d’un ERP ont commis au moins deux infractions prévues à tout règlement municipal en matière de nuisances, de salubrité ou de sécurité et pour lesquelles les personnes ont été reconnues coupables.

Si la demande de la municipalité est fondée, la ou le ministre du Tourisme peut alors :

• suspendre l’enregistrement pour une période de deux mois, dans le cas d’une première demande;
• suspendre l’enregistrement pour une période de six mois, lorsque son titulaire a déjà été visé par une première suspension;
• annuler l’enregistrement, lorsque son titulaire a déjà été visé par deux suspensions.

Dans les trois années qui suivent l’annulation d’un enregistrement, la ou le ministre du Tourisme peut également refuser de délivrer un nouvel enregistrement lorsque le demandeur est le titulaire de l’enregistrement annulé.

• Loi sur l’hébergement touristique  (LQ 2021, chapitre 30)
• Règlement sur l’hébergement touristique 
• Loi sur l’aménagement et l’urbanisme  (RLRQ, chapitre A-19.1), articles 113 (zonage), 145.31 et suivants (usages conditionnels) et 145.36 et suivants (PPCMOI).