Règlement de zonage – Guide La prise de décision en urbanisme

Le règlement de zonage est le principal outil réglementaire en urbanisme. Il permet de diviser le territoire en zones, en vue de contrôler l’usage des terrains et des bâtiments, ainsi que l’implantation, la forme et l’apparence des constructions ^{Lire le contenu de la note numéro 1} .

Le règlement de zonage est un outil qui encadre l’utilisation du sol en déterminant ce qui est permis ou interdit selon les différentes parties du territoire, appelées « zones ».

Par son règlement de zonage, une municipalité peut :

• assurer le développement ordonné de son territoire;
• minimiser les inconvénients de voisinage, protéger l’intimité des gens, assurer la sécurité et la santé publiques et le bien-être général;
• protéger les caractéristiques d’un milieu significatif contre des projets incompatibles;
• encadrer la qualité des bâtiments, des enseignes et de l’aménagement paysager;
• tenir compte de la vocation naturelle des territoires ou de leurs caractéristiques physiques;
• optimiser les investissements publics en infrastructures et équipements par un encadrement du développement.

Le règlement de zonage établit des normes qui s’appliquent uniformément par zones, par secteurs de zones ou à l’ensemble du territoire.

Le règlement doit donc être rigoureux et précis, afin que :

• les normes à respecter soient facilement compréhensibles pour la population;
• la municipalité puisse l’appliquer objectivement, notamment dans le cadre de la délivrance de ses permis et de ses certificats.

Plan de zonage

Le règlement de zonage est accompagné d’un plan qui illustre la répartition des zones sur le territoire de la municipalité. Ce plan fait partie intégrante du règlement. À chaque zone correspond un ensemble particulier de règles.

La municipalité peut créer autant de zones qu’elle le juge nécessaire, et il n’y a pas de restriction à leur superficie ou à leur forme, mais les limites doivent être précises. Toutes les cartes et tous les documents mentionnés dans le règlement doivent y être joints; celui-ci ne peut pas se référer à des sources cartographiques externes.

Grilles de spécifications

Des grilles de spécifications accompagnent généralement le règlement pour en faciliter la compréhension et l’application. Il s’agit de tableaux qui présentent de façon schématique les exigences applicables par zone. La grille de spécifications applicable à une zone donnée pourrait aussi indiquer que certains règlements s’y appliquent (ex. : celui sur les plans d’aménagement d’ensemble ou celui sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale).

Les dispositions du règlement de zonage peuvent porter sur une variété d’objets, dont les principaux sont :

• La classification des usages et des constructions
• La division du territoire en zones et secteurs de zones
• Les usages et les constructions autorisés ou interdits
• Les contrôles spécifiques aux usages résidentiels
• Les distances séparatrices
• Les densités d’occupation du sol
• Les dimensions et l’implantation des constructions
• La symétrie, l’architecture, l’apparence et les matériaux de revêtement des constructions
• L’aménagement des terrains
• L’accès véhiculaire, le stationnement et les espaces de chargement
• L’affichage, les auvents et les antennes de télécommunication
• Les constructions et les usages dérogatoires protégés par des droits acquis
• Les mesures complémentaires

La classification des usages et des constructions

Le règlement de zonage regroupe généralement les différents usages en classes d’affectation dominante, telles que résidentielle, commerciale, industrielle, agricole ou institutionnelle. Ces classes sont ensuite divisées en catégories d’usages, selon la nature et l’intensité des activités visées.

Par exemple, en matière d’usages commerciaux, une municipalité pourrait établir des catégories distinctes pour les commerces de proximité (ex. : dépanneurs, pharmacies, magasins de vente au détail), pour les commerces de restauration, pour les commerces hôteliers, pour les commerces de divertissement (ex. : cinémas, théâtres, salles de jeux) et pour les commerces lourds (ex : centres d’achat, centres de jardinage, concessionnaires automobiles).

La classification est à la discrétion de la municipalité. Elle peut être relativement sommaire ou, au contraire, le règlement peut prévoir une nomenclature d’usages détaillée. Certains règlements de zonage prévoient, lorsqu’un usage n’est pas spécifiquement énuméré, qu’il doit être assimilé à des usages similaires et compatibles.

Les usages et les constructions accessoires, secondaires et temporaires

Un règlement de zonage prévoit couramment des dispositions relatives aux usages et constructions accessoires (ou complémentaires), secondaires (ou additionnels) et temporaires.

Un usage accessoire (ou complémentaire) est un usage qui est habituellement relié à l’usage principal. Il en constitue un prolongement logique et contribue à améliorer l’utilité, la commodité et l’agrément de ce dernier, tout en y étant subordonné. Il peut s’agir, par exemple, d’une activité d’entreposage de fleurs liée à une exploitation horticole ou de l’installation d’une piscine sur un terrain résidentiel. L’exercice d’un usage accessoire légitime est généralement reconnu même lorsqu’il n’est pas explicitement autorisé par le règlement de zonage.

Un usage secondaire (ou additionnel) est différent de l’usage principal, sans lien de subordination, mais exercé dans le même bâtiment ou sur le même site que l’usage principal. Il peut s’agir, par exemple, de la location d’un logement accessoire dans une résidence unifamiliale ou de la vente d’essence dans un commerce alimentaire. Un usage secondaire ne peut généralement s’exercer que si le règlement de zonage l’autorise explicitement.

Un usage temporaire est celui dont l’exercice est limité dans le temps (ex. : chapiteau de cirque, abri d’auto, kiosque de vente de fruits).

Il convient de consulter les définitions dans le règlement de zonage, puisque le sens donné à ces termes peut être différent de celui qui est présenté ici.

La division du territoire en zones et secteurs de zones

Une municipalité peut diviser son territoire en autant de zones qu’elle le juge nécessaire. Ces dernières peuvent varier en taille selon les besoins réglementaires, allant de très larges zones (par exemple dans les secteurs à vocation agricole ou forestière) à des zones de quelques lots seulement, voire à un seul lot lorsque le contexte urbanistique le justifie.

Les secteurs de zones constituent une unité territoriale permettant de moduler, à l’intérieur d’une zone, des normes relatives à l’implantation, à la forme et à l’apparence des constructions. Par exemple, dans une même zone résidentielle, les maisons pourraient s’implanter à proximité de la rue le long de l’artère principale, tandis qu’elles pourraient être davantage en retrait dans les autres secteurs.

Les usages et les constructions autorisés ou interdits

Une énumération limitative des constructions et des usages permis dans une zone signifie que toutes les constructions et tous les usages non énumérés y sont implicitement interdits.

Selon la « règle de l’uniformité », un usage est soit autorisé dans toute la zone, soit complètement interdit à l’intérieur de celle-ci.

Il est à noter qu’une municipalité peut prévoir que certains usages sont autorisés sous conditions au moyen d’un règlement sur les usages conditionnels.

Le contingentement d’usages similaires ou identiques

Le contingentement permet de prévoir, par zone ou groupe de zones contiguës, le nombre maximal d’endroits destinés à des usages identiques ou similaires, y compris dans un même immeuble. Il permet aussi de prévoir la distance minimale qui doit séparer de tels endroits ou la superficie maximale de plancher ou de terrain qui peut être destinée à de tels usages.

Le contingentement ne s’applique pas aux activités agricoles dans une zone agricole, à l’exception des élevages porcins.

Les usages permis dans toute partie d’une construction

Le règlement de zonage peut encadrer les usages autorisés en fonction des différentes parties d’une construction. Cela permet, par exemple, d’interdire les logements accessoires dans un sous-sol ou d’exiger des commerces au rez-de-chaussée des bâtiments.

L’exploitation d’une entreprise dans une résidence

Lorsque l’exploitation d’une entreprise est autorisée dans une résidence, le règlement de zonage peut encadrer le nombre maximal de personnes, habitant ailleurs que dans cette résidence, qui peuvent y travailler. Une municipalité peut ainsi contrôler la taille des entreprises en milieu résidentiel.

Il s’agit d’un pouvoir particulier qui constitue une exception aux balises usuelles du zonage, lesquelles ne permettent pas de régir les personnes (voir la section Principales limites du règlement de zonage).

L’occupation du sol en présence de contraintes naturelles et anthropiques

Le règlement de zonage peut encadrer, voire interdire, les usages, les constructions, les ouvrages ou les activités (ex. : abattage d’arbres, déblais et remblais) dans les secteurs soumis à des contraintes d’origine naturelle et anthropique.

Les zones de contraintes naturelles correspondent à des secteurs où des aléas peuvent menacer la sécurité des personnes et des biens (ex. : glissements de terrain, érosion côtière). Elles peuvent également inclure des écosystèmes et milieux naturels ayant une valeur écologique importante, où les activités peuvent être régies ou interdites à des fins de protection de l’environnement (ex. : milieu humide, écosystème forestier exceptionnel).

Les zones de contraintes anthropiques sont pour leur part associées à la présence d’activités ou d’infrastructures d’origine humaine susceptibles de mettre en péril la santé, la sécurité, la qualité de vie ainsi que le bien-être des personnes (ex. : site d’enfouissement, autoroute).

Une municipalité peut régir l’occupation du sol en présence de contraintes selon toutes les parties de territoire qu’elle détermine. Les secteurs de contraintes peuvent donc se superposer au plan de zonage.

Par ailleurs, la portée géographique d’une zone de contraintes peut être définie en fonction de l’étendue du risque ou des effets nuisibles qu’elle génère, plutôt que par un tracé précis. Par exemple, un règlement de zonage pourrait identifier comme zones de contrainte sonore les secteurs où le bruit routier excède 55 dBA.

Les contrôles spécifiques aux usages résidentiels

Dans les zones où des usages résidentiels et non résidentiels sont autorisés, le règlement de zonage peut restreindre ou interdire la transformation d’un logement pour un usage non résidentiel. Par exemple, un règlement de zonage pourrait interdire le remplacement, par des commerces, des logements existants au deuxième étage d’une artère principale.

Il est possible de régir ou de restreindre, par zone, la division d’un logement. Par exemple, il pourrait être interdit de diviser un logement en deux logements distincts, à moins que chacun des logements résultant de l’opération ait une superficie minimale de 60 mètres carrés. À l’inverse, une municipalité peut aussi régir la fusion de logements. Par exemple, elle pourrait l’interdire dans certains secteurs où il est souhaité de conserver un nombre plus élevé de logements moins chers.

Dans certains cas, généralement dans les résidences unifamiliales, le zonage permet de limiter l’occupation de logements accessoires à des fins intergénérationnelles seulement. Ainsi, l’ajout d’un logement supplémentaire peut être autorisé à condition qu’il soit occupé par des personnes ayant un lien de parenté avec le propriétaire ou l’occupant du logement principal. Il s’agit d’un pouvoir particulier qui constitue une exception aux balises usuelles du zonage, qui ne permettent pas de régir les personnes (voir la section Principales limites du règlement de zonage).

Les distances séparatrices

Une municipalité peut établir des distances minimales entre certaines constructions ou certains usages différents. Par exemple, une distance minimale de 1 000 m pourrait être exigée entre une école et un commerce de restauration rapide.  

En zone agricole, la détermination de distances séparatrices ne peut être utilisée qu’à deux fins bien précises : la protection d’une source d’approvisionnement en eau potable et l’atténuation des inconvénients reliés aux odeurs d’origine agricole.

Les densités d’occupation du sol

La densité d’occupation du sol permet de déterminer le nombre de logements par unité de surface dans une zone donnée (ex. : 15 à 25 logements par hectare).

Les densités d’occupation du sol sont généralement traduites en normes d’implantation et de dimensions des constructions, ainsi qu’en nombre de logements par bâtiment, pour avoir un effet concret et applicable.

Les dimensions et l’implantation des constructions

Le règlement de zonage permet d’encadrer les dimensions et le volume des constructions, l’aire des planchers et la superficie des constructions au sol.

Il permet également de régir différents aspects de l’implantation d’une construction sur un lot :

• la superficie totale de plancher d’un bâtiment par rapport à la superficie totale du lot;
• la proportion d’un terrain qui peut être occupée par une construction ou un usage;
• les marges de recul, qu’elles soient avant, arrière ou latérales. Elles correspondent à l’espace entre un bâtiment et les limites du lot ou les lignes de rue;
• l’espace à laisser libre entre les constructions sur un même terrain ainsi que l’aménagement et l’utilisation de cet espace;
• le recul des bâtiments par rapport à la ligne de lot en façade, en fonction de leur hauteur.

Ces normes peuvent varier selon différents secteurs à l’intérieur d’une zone, à l’exception d’une norme relative à la proportion d’un terrain qui peut être occupée par une construction ou un usage, qui doit être établie pour l’ensemble d’une zone.

La symétrie, l’architecture, l’apparence et les matériaux de revêtement des constructions

Le zonage permet d’encadrer certains aspects plus qualitatifs des constructions. Par exemple, une municipalité pourrait :

• imposer une proportion minimale de fenestration en façade;
• interdire les constructions en forme d’objets, c’est-à-dire celles ayant recours à une architecture mimétique;
• prévoir que les jumelés présentent une architecture symétrique;
• exiger comme matériau de revêtement de façade la brique, la pierre ou le bois, et interdire le parement de vinyle;
• interdire les portes de garage en façade avant.  

Ces normes peuvent varier selon différents secteurs à l’intérieur d’une zone.

Il importe que ces normes demeurent précises et objectives. Par exemple, une exigence selon laquelle les bâtiments doivent être construits de manière à assurer leur intégration harmonieuse dans le cadre bâti serait imprécise et laisserait trop de place à l’interprétation subjective.  

Il est à noter que le règlement sur les PIIA offre davantage de flexibilité pour encadrer l’architecture et l’apparence des constructions selon une approche par critères.

L’aménagement des terrains

Le règlement de zonage permet d’encadrer l’emplacement, l’implantation, la hauteur et l’entretien des clôtures, des murets, des haies, des arbustes et des arbres. Il peut également prévoir l’obligation pour tout propriétaire de clôturer son terrain ou de le garnir de gazon, d’arbustes ou d’arbres.

Il est aussi possible de définir le niveau des terrains par rapport aux voies de circulation.

L’accès véhiculaire, le stationnement et les espaces de chargement

Le règlement de zonage permet de régir :

• l’endroit où doit se faire l’accès des véhicules au terrain (ex. : accès sur le côté seulement, largeurs minimale et maximale de la voie);
• les espaces de stationnement, incluant ceux réservés aux personnes handicapées (ex. : nombre minimal de cases de stationnement par commerce, interdiction de stationnement de surface dans une zone, dimensions des cases);
• l’aménagement des aires de chargement et de déchargement des véhicules (ex. : quais de chargement situés à l’arrière des bâtiments).

Compensation financière en matière de stationnement

Le règlement de zonage peut permettre à une personne qui en fait la demande d’être exemptée d’aménager et de maintenir des places de stationnement. Pour obtenir cette exemption, la personne doit verser une contribution financière.

L’argent recueilli peut servir uniquement à financer des immobilisations destinées à l’amélioration de l’offre en matière de stationnement public ou de transport actif ou collectif (ex. : construction d’abris d’autobus, de supports à vélos ou de pistes cyclables).

L’affichage, les auvents et les antennes de télécommunication

Le règlement de zonage peut encadrer l’installation, la modification et l’entretien des affiches, des panneaux-réclame et des enseignes, de même que des auvents. Toutefois, les règles relatives à l’affichage ne s’appliquent pas aux affiches liées à une élection ou à une consultation tenue en vertu d’une loi.

Le règlement de zonage permet aussi de régir l’installation, l’entretien, le nombre et la hauteur des antennes de télécommunication et autres dispositifs semblables. Il importe toutefois de rappeler que toute norme de zonage pouvant constituer une entrave à l’exercice de la compétence exclusive du gouvernement du Canada en matière de télécommunications, notamment quant au choix de l’emplacement des infrastructures, risque d’être jugée inopérante (voir la section Principales limites du règlement de zonage).

Les travaux et les ouvrages

Le règlement de zonage ne se limite pas au contrôle des usages et des constructions. Il peut également encadrer certains travaux et ouvrages.

Excavation du sol, déblais et remblais

Il est possible de régir l’excavation du sol et les travaux de déblai et de remblai par l’entremise du règlement de zonage (ex. : matériaux de remblai autorisés, hauteur et pente maximales de remblai, végétalisation obligatoire, interdiction de déblai dans les zones de forte pente, volume maximal de sol excavé).

Déplacement et démolition de bâtiments

Le zonage peut aussi encadrer ou restreindre le déplacement et la démolition des constructions. Par exemple, le règlement pourrait prévoir l’élimination des anciennes fondations et des bâtiments accessoires devenus inutiles, ainsi que le nivellement du terrain à la suite de tels travaux.

En ce qui concerne le déplacement d’une construction, le règlement peut exiger le dépôt d’une somme provisoire en garantie afin d’assurer la réparation du préjudice pouvant éventuellement être causé à la municipalité durant l’opération.

Il est à noter que le règlement relatif à la démolition d’immeubles accorde aux municipalités une plus grande agilité que le zonage en matière de contrôle des démolitions, notamment au moyen d’une approche d’analyse d’une demande au cas par cas, sur la base de critères.

Plantation et abattage d’arbres

Une municipalité peut encadrer et restreindre, par zone, la plantation et l’abattage d’arbres. Par exemple, elle peut autoriser l’abattage d’un arbre dans certaines circonstances seulement (arbre mort ou malade ou susceptible de causer des dommages, projet de construction autorisé nécessitant certaines coupes) et exiger la plantation d’un ou de plusieurs arbres pour chaque arbre abattu.  

Le règlement de zonage peut également prévoir des normes relatives à l’aménagement durable de la forêt privée. Afin de respecter les délimitations forestières naturelles, ces normes peuvent varier selon les parties de territoire déterminées par la municipalité et se superposer au plan de zonage. Une municipalité ne peut toutefois exercer ce pouvoir si la MRC a adopté un règlement régional en matière d’aménagement de la forêt privée à l’égard de son territoire. Pour davantage d’information, consulter la fiche Règlement régional sur l’aménagement de la forêt privée.

Les constructions et les usages dérogatoires protégés par des droits acquis

Une municipalité peut encadrer la cessation, le remplacement, l’extension et la modification d’une construction ou d’un usage protégé par des droits acquis. Elle peut également régir les conditions particulières d’implantation applicables aux constructions et usages sur les lots dérogatoires au règlement de lotissement et protégés par des droits acquis.

De telles normes permettent de clarifier les règles de droits acquis et de faciliter le traitement des demandes de permis lorsqu’un droit acquis est invoqué.

Pour davantage d’information, consulter la fiche Règlements d’urbanisme et droits acquis.

Les mesures complémentaires

En plus des objets particuliers du zonage, le règlement peut prévoir toute autre mesure complémentaire destinée à répartir les divers usages, activités, constructions et ouvrages sur son territoire et à les soumettre à des normes.

Les mesures adoptées en vertu de ce pouvoir général ne doivent pas être incompatibles avec les dispositions particulières prévues par la loi.

Par exemple, en vertu de ce pouvoir, une municipalité peut :

• régir certains objets qui ne sont pas explicitement encadrés par les pouvoirs particuliers au zonage, par exemple :
  • prévoir un nombre minimal ou maximal de logements par bâtiment;
  • prévoir des normes relatives à l’implantation de bornes de recharge pour les voitures électriques;
  • encadrer l’emplacement des thermopompes et autres équipements mécaniques extérieurs;
• élaborer des normes modulées selon les caractéristiques morphologiques de la zone, de manière à assurer la continuité de la trame urbaine, par exemple :
  • prévoir des normes d’affichage modulées selon une hiérarchisation des rues commerçantes;
  • faire varier le nombre d’étages permis pour une nouvelle construction en fonction du nombre d’étages sur les lots voisins;
  • exiger une largeur de bâtiment respectant la moyenne des façades existantes sur le même tronçon de rue;
  • exiger que les façades des bâtiments sur un même terrain soient alignées entre elles et par rapport à la rue;
• prévoir divers types de conditions d’exemption du nombre de cases de stationnement, par exemple :
  • à l’intérieur d’une certaine distance d’un service de transport en commun à haut niveau de fréquence;
  • à proximité d’un stationnement public;
  • lors de la conclusion d’une entente relative à un stationnement commun ou partagé.

Le coffre à outils réglementaire en urbanisme offre une grande souplesse aux municipalités, qui peuvent recourir à des techniques de zonage diversifiées en fonction de leurs objectifs et du contexte territorial en présence. Selon les cas, ces techniques peuvent s’exercer à l’intérieur même du règlement de zonage ou requérir l’adoption d’un règlement particulier.  

Zonage parcellaire

Le zonage parcellaire (spot zoning) consiste à prévoir des normes différentes pour un terrain précis (ex. : usage permis, volume des constructions), et ce, souvent au bénéfice d’un utilisateur particulier.

Ce type de zonage n’est pas interdit, à condition qu’i soit motivé par l’intérêt public et que la municipalité agisse avec équité, en tenant compte des contraintes que la réalisation du projet peut avoir sur l’environnement du quartier. Il peut être pertinent, par exemple, pour des usages qui requièrent de vastes espaces (ex. : centre commercial, immeuble institutionnel).

Il est également possible de recourir au règlement sur les projets particuliers de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI) pour encadrer le développement urbain au cas par cas, sans recourir au zonage parcellaire.

Zonage différé

Le zonage différé consiste à placer un territoire « sous réserve » en n’y autorisant que des usages extensifs, comme l’agriculture ou le développement résidentiel de très faible densité. La municipalité attend alors qu’on lui soumette un projet de développement intéressant et amende par la suite son règlement de zonage en fonction du projet accepté.

La meilleure approche pour recourir au zonage différé est le règlement sur les plans d’aménagement d’ensemble, qui permet d’exiger un plan pour la ou les zones visées et de fixer des critères d’approbation du projet.

Zonage incitatif

Le zonage incitatif permet à une municipalité d’autoriser l’application de normes plus permissives que celles qui sont prévues dans son règlement de zonage. En retour, la personne qui demande le permis doit accepter d’intégrer à son projet une contrepartie d’intérêt public. Par exemple, il peut s’agir de mobilier urbain, de logements abordables ou d’un système de récupération des eaux de pluie. Les modalités d’application sont convenues dans une entente entre la municipalité et la personne qui porte le projet.

Zonage différencié

Le zonage différencié sert à favoriser la construction de logements abordables et sociaux en prévoyant des normes de zonage plus permissives que celles qui sont habituellement en vigueur. Celles-ci s’appliquent uniquement aux projets composés principalement de logements sociaux ou abordables qui répondent aux critères prévus par le règlement. Contrairement au zonage incitatif, le zonage différencié n’est pas un règlement à caractère discrétionnaire et son application n’implique pas de contrepartie de la part du demandeur envers la municipalité.

Le règlement de zonage est encadré par les principes du droit administratif, par la jurisprudence et par d’autres lois, ce qui impose certaines limites à son contenu et à son application. Voici une liste des principales limites à retenir :

• Prohibition d’un usage licite
• Contrôle des personnes
• Contrôle du mode de tenure des immeubles
• Limitation excessive de l’usage d’un terrain
• Rétroactivité
• Empiétement dans un champ de compétence fédéral
• Inconciliabilité avec une loi ou un règlement du gouvernement
• Atteinte aux droits et libertés

Prohibition d’un usage licite

Un règlement de zonage ne peut généralement pas interdire un usage licite, c’est-à-dire qui ne contrevient pas aux lois et règlements applicables au Québec, dans toutes les zones de la municipalité, à moins que cette interdiction soit nécessaire pour assurer la conformité au schéma d’aménagement et de développement (SAD) de la MRC.

Un SAD qui produit un tel effet doit tout de même permettre l’usage en question ailleurs sur le territoire.

De façon générale, le règlement de zonage doit, par la conjugaison de la classification des usages autorisés et de leur répartition par zone, permettre l’implantation de chaque usage dans au moins une zone.

Contrôle des personnes

En principe, un règlement de zonage ne peut pas régir les personnes. Il ne peut donc pas, par exemple, fixer un nombre maximal de personnes par logement ni exiger qu’un bâtiment commercial soit occupé par un type particulier d’occupant, comme un organisme sans but lucratif.

Il existe toutefois des exceptions à cette règle générale. Une municipalité peut :

• autoriser, dans certaines résidences, l’ajout d’un logement supplémentaire destiné à être occupé seulement par des personnes ayant un lien de parenté avec le propriétaire ou l’occupant du logement principal;
• prescrire, lorsque l’exploitation d’une entreprise est permise à l’intérieur d’une résidence, le nombre maximal de personnes qui n’y habitent pas et qui peuvent y travailler.

Contrôle du mode de tenure des immeubles

Un règlement de zonage ne peut pas encadrer le type de propriété des immeubles (ex. : interdire ou obliger la location ou la copropriété divise). Toutefois, une municipalité peut interdire la transformation des immeubles résidentiels locatifs en copropriétés divises ou la soumettre à certaines conditions ^{Lire le contenu de la note numéro 2} .

Limitation excessive de l’usage d’un terrain

Un règlement de zonage ne peut généralement pas avoir pour effet d’empêcher toute utilisation possible d’un terrain, puisque cela serait considéré comme une expropriation déguisée.

Il existe toutefois des balises légales pour guider les tribunaux dans l’évaluation du caractère potentiellement expropriant d’un règlement municipal, notamment en matière de zonage. Certains règlements, entre autres ceux qui protègent les milieux humides et hydriques ou d’autres milieux de valeur écologique importante, bénéficient d’une protection accrue contre les recours en expropriation de fait.

Pour en savoir davantage, consulter la fiche Réglementation d’urbanisme et droit de propriété.

Rétroactivité

Les usages et les constructions qui deviennent non conformes en raison de l’introduction de nouvelles normes de zonage bénéficient de droits acquis.

Il y a toutefois une exception en matière d’affichage. En effet, un règlement de zonage peut régir les affiches, les panneaux-réclame et les enseignes déjà installés.

Interaction avec un champ de compétence fédéral

Certains champs de compétence exclusive du gouvernement du Canada sont susceptibles d’affecter l’exercice des pouvoirs municipaux. En matière d’urbanisme, certaines compétences fédérales doivent être particulièrement prises en compte, notamment celles liées à la navigation, à l’aviation et aux télécommunications.

Pour en savoir davantage, consulter la fiche Compétences fédérales et pouvoirs municipaux.

Inconciliabilité avec une loi ou un règlement du gouvernement

De façon générale, les municipalités doivent exercer leurs pouvoirs réglementaires de manière à éviter les conflits avec les lois et les règlements du Québec.

Un règlement d’urbanisme pourrait être jugé inconciliable avec une loi ou un règlement provincial lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

• les dispositions concernées traitent d’objets similaires;
• il est impossible de se conformer au règlement municipal sans contrevenir à une autre norme provinciale applicable.  

Dans certains cas, des règles plus précises s’appliquent pour encadrer la relation entre les normes gouvernementales et municipales portant sur un même objet. C’est le cas par exemple en matière de protection de l’environnement.

Atteinte aux droits et libertés

Une municipalité doit s’assurer d’exercer ses pouvoirs en matière de zonage de manière à respecter les droits et libertés protégés par les chartes canadienne et québécoise.

Les municipalités disposent de différents pouvoirs leur permettant d’autoriser, dans certains cas, des dérogations à leur règlement de zonage et aux autres règlements d’urbanisme.

Certains projets d’aménagement peuvent également se réaliser même lorsque le règlement de zonage ne le permet pas, sans qu’une dérogation doive être accordée par la municipalité.  

Dérogation mineure

La dérogation mineure est une procédure d’exception par laquelle le conseil peut autoriser la réalisation de travaux projetés ou la régularisation de travaux en cours ou terminés, même s’ils ne respectent pas toutes les dispositions du règlement de zonage ou de lotissement (ex. : autoriser la construction d’un garage bien qu’il empiète de 1 mètre sur la marge latérale). Un règlement particulier à cette fin doit être adopté.

Projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble

Le règlement sur les PPCMOI vise à permettre, à certaines conditions, qu’un projet soit réalisé malgré le fait qu’il déroge à l’un ou l’autre des règlements d’urbanisme de la municipalité (ex. : autoriser un projet commercial dans une zone résidentielle).

Projets d’habitation dérogatoires

Le conseil de toute municipalité locale peut autoriser, par résolution, certains projets immobiliers d’au moins trois logements qui dérogent à l’un ou l’autre de ses règlements d’urbanisme. Pour en savoir davantage, consulter la fiche Pouvoir d’autoriser des projets d’habitation dérogatoires à la réglementation d’urbanisme.

Autorisation de plein droit pour le logement accessoire

L’aménagement d’un logement accessoire dans une résidence principale est autorisé à certaines conditions, et ce, malgré la réglementation d’urbanisme applicable. Cette règle est en vigueur jusqu’au 21 août 2029. Pour en savoir davantage, consulter la fiche Autorisation temporaire de plein droit pour les logements accessoires.

Lieux de retour des contenants consignés

Toute municipalité locale peut, par règlement, permettre l’utilisation de terrains ou la construction, la modification ou l’occupation de bâtiments pour l’établissement ou le maintien des installations requises pour assurer le retour de contenants consignés ^{Lire le contenu de la note numéro 3} . Ce pouvoir s’exerce malgré tout autre règlement municipal.

Afin de faciliter l’implantation de ces installations, les municipalités peuvent prévoir, par règlement, des dérogations aux normes applicables, notamment en matière de zonage.

Un tel règlement peut assujettir cette autorisation à certaines conditions. Par exemple, il pourrait fixer des normes particulières pour l’implantation d’un lieu de retour au sein d’un commerce de détail.

Services de garde à l’enfance

Le conseil d’une municipalité peut, par règlement et aux conditions qu’il détermine, permettre la délivrance de permis pour l’utilisation de terrains ou la construction, la modification ou l’occupation de bâtiments aux fins d’établissement de centres de la petite enfance ou de garderies, et ce, malgré toute réglementation de zonage. Par ailleurs, aucun règlement municipal ne peut avoir pour effet d’empêcher l’instauration ou le maintien d’un service de garde en milieu familial pour le seul motif qu’il s’agit d’un service de garde en milieu familial.

Ressources intermédiaires et familiales

Un permis ou un certificat municipal ne peut être refusé, et aucune poursuite fondée sur un règlement ne peut être intentée, pour le seul motif qu’une construction ou un local d’habitation est destiné à être occupé, en tout ou en partie, par une ressource intermédiaire ou de type familial ^{Lire le contenu de la note numéro 4} .

Une ressource intermédiaire offre un milieu de vie adapté à des personnes ayant des besoins particuliers et contribue à leur maintien ou à leur intégration dans la communauté, notamment en leur fournissant des services de soutien ou d’assistance.

Les ressources de type familial regroupent les familles d’accueil et les résidences d’accueil. Une famille d’accueil héberge des enfants confiés par un établissement de santé ou de services sociaux. Une résidence d’accueil héberge des adultes, incluant des personnes âgées, qui lui sont confiés par un établissement de santé ou de services sociaux afin de répondre à leurs besoins dans un milieu de vie se rapprochant d’un cadre résidentiel.

Ressource de répit

Un permis ou un certificat municipal ne peut pas être refusé pour le seul motif qu’une construction est destinée à être occupée par une ressource de répit ^{Lire le contenu de la note numéro 5} .

Une ressource de répit (parfois appelée « maison de répit ») offre un hébergement temporaire à des personnes nécessitant des soins ou des services spécialisés, afin d’offrir un répit aux personnes proches aidantes (ex. : les maisons Gilles-Carle).

Agrandissement d’élevage à des fins de bien-être animal

En zone agricole, certaines normes de zonage ne s’appliquent pas lorsque l’agrandissement d’une installation d’élevage est nécessaire à des fins de conformité à des normes de bien-être animal prescrites par un code de pratique ou une norme de certification ^{Lire le contenu de la note numéro 6} . Plus précisément, les normes inapplicables dans ce cas sont relatives :

• aux usages autorisés;
• aux distances séparatrices;
• à l’implantation et aux dimensions des bâtiments;
• à l’extension des droits acquis.

La modification d’un règlement de zonage est assujettie aux procédures usuelles prévues pour tous les règlements d’urbanisme. Elle est notamment soumise à des obligations en matière de consultation publique et de conformité au schéma d’aménagement et de développement.

Certains objets du règlement de zonage, lorsqu’ils sont modifiés, sont susceptibles d’approbation référendaire. Des exemptions s’appliquent toutefois pour certains projets. Pour en savoir davantage, consulter la fiche Processus d’approbation référendaire.

Lors de la révision de son plan d’urbanisme, une municipalité peut procéder au remplacement complet de son règlement de zonage. Le règlement de remplacement fait alors l’objet d’une approbation en bloc par toutes les personnes habiles à voter de la municipalité.