Règlement de zonage différencié – Guide La prise de décision en urbanisme

Le règlement de zonage différencié ^{Lire le contenu de la note numéro 1} sert à favoriser la construction de logements abordables et sociaux sur le territoire d’une municipalité en prévoyant des normes de zonage plus permissives que celles habituellement en vigueur. Celles-ci s’appliquent uniquement aux projets composés principalement de logements sociaux ou abordables qui répondent aux critères prévus par le règlement.

Les organismes qui ont pour mission de développer du logement social ou abordable peuvent faire face à des enjeux de compétitivité sur le marché immobilier. Pour un même potentiel de développement, les promoteurs réalisant des projets résidentiels au prix du marché peuvent généralement offrir des montants plus élevés pour l’acquisition des terrains disponibles.

Pour pallier cette difficulté et favoriser la réalisation de projets de logement social ou abordable sur son territoire, une municipalité peut adopter un règlement de zonage différencié. Celui-ci prévoit des normes de zonage plus permissives, applicables exclusivement à ce type de projets.

En disposant d’un potentiel de développement accru, les organismes admissibles bénéficient d’un avantage pour l’acquisition d’immeubles propices à la réalisation de projets d’habitation.

Ce faisant, le zonage différencié encourage la bonification de l’offre de logement abordable et social d’une manière similaire à une aide financière, mais sans coût direct pour la municipalité.

Un règlement de zonage différencié doit préciser les éléments suivants :

• les normes de remplacement;
• les projets visés;
• les normes visant à assurer le caractère social ou abordable des logements.

Normes de remplacement

Le règlement détermine les zones ou les secteurs de zone à l’égard desquels la municipalité établit des normes de remplacement spécifiques.

Toutes les normes du règlement de zonage, à l’exception de celles concernant les usages autorisés, peuvent faire l’objet d’une norme de remplacement dans le règlement de zonage différencié.

En raison de leur incidence sur la rentabilité des projets, les normes de volumétrie ou d’implantation des bâtiments se prêtent généralement bien à une approche différenciée. Par exemple, il peut être pertinent d’augmenter le nombre d’étages ou la superficie maximale de plancher autorisés, de manière à construire un plus grand nombre de logements sur un même site.

Projets visés

Les normes de remplacement s’appliquent uniquement aux projets qui consistent principalement en la construction d’unités de logement abordable ou social ^{Lire le contenu de la note numéro 2} , conformément aux exigences prévues dans le règlement de zonage différencié.

Par exemple, une municipalité pourrait prévoir dans son règlement que les normes de remplacement s’appliquent uniquement à certains types de projets d’habitation :

• réalisés par des coopératives, des OBNL ou des offices d’habitation;
• ayant fait l’objet d’une convention d’aide financière (municipale ou gouvernementale);
• pour lesquels le loyer de la majorité des logements construits sera maintenu sous le seuil d’abordabilité déterminé par la convention d’aide financière pour la durée minimale prévue par cette convention, laquelle ne peut être inférieure à 10 ans.    

Admissibilité des projets de logements sociaux ou abordables

Pour qu’un projet puisse bénéficier d’une norme de remplacement, il doit être majoritairement composé de logements sociaux ou abordables. Le règlement de la municipalité doit préciser comment cette condition est évaluée, par exemple en fonction du nombre total de logements construits (pour un projet entièrement résidentiel) ou de la superficie totale de plancher du projet (dans le cas d’un projet incluant une mixité d’usages).

Le règlement peut également exiger que 100 % des logements construits soient abordables ou sociaux. Les projets pourraient néanmoins comprendre un volet non résidentiel accessoire.  

De plus, il doit s’agir d’un projet de construction de nouveaux logements. Ainsi, un projet de réfection d’un bâtiment qui ne ferait que transformer des logements existants en logements abordables ou sociaux ne répondrait pas à cette exigence. Il pourrait toutefois s’agir d’un projet de transformation d’un bâtiment commercial ou institutionnel pour y construire des logements.

Normes visant à assurer le caractère social ou abordable des logements

Le règlement de zonage différencié doit prévoir des normes permettant d’assurer le caractère social ou abordable des logements pendant la durée qu’il détermine. Par exemple, le règlement pourrait prévoir que le loyer des logements abordables soit maintenu sous un seuil correspondant à 80 % du loyer médian du marché local pour des unités de taille similaire, et ce, pour une durée minimale de 20 ans.  

Le règlement peut également établir des mécanismes de suivi pour s’assurer que ces normes sont respectées. À titre d’exemple, la municipalité pourrait diffuser annuellement une liste des loyers médians et exiger des bénéficiaires d’une norme de remplacement une preuve des montants de loyers pour les logements visés.

Montants d’amendes en cas d’infraction

Le règlement peut prévoir des amendes minimales et maximales applicables en cas d’infraction aux normes visant à assurer le caractère social ou abordable des logements. Ces montants peuvent être plus élevés en cas de récidive ou pour les infractions commises par des personnes morales. Toutefois, le montant maximal d’une amende ne peut pas dépasser 10 000 $.

Le porteur d’un projet admissible doit indiquer dans sa demande de permis ou de certificat qu’il souhaite bénéficier d’une norme de remplacement prévue au règlement de zonage différencié.

À défaut, la demande sera analysée en fonction des normes « de base » du règlement de zonage.

L’adoption ou la modification d’un règlement de zonage différencié est soumise aux procédures usuelles prévues pour tous les règlements d’urbanisme. Cela inclut les obligations en matière de consultation publique et de conformité au schéma d’aménagement et de développement.

Les dispositions d’un règlement de zonage différencié qui remplacent une norme de zonage susceptible d’approbation référendaire doivent elles aussi faire l’objet d’un processus d’approbation référendaire ^{Lire le contenu de la note numéro 3} , ^{Lire le contenu de la note numéro 4} Par exemple, l’ajout d’une norme de remplacement relative à la hauteur des bâtiments est soumis aux mêmes règles et aux mêmes paramètres que s’il s’agissait d’une modification du règlement de zonage, notamment en matière d’approbation référendaire.

Contrairement au zonage incitatif, l’application du règlement de zonage différencié ne nécessite pas de soumettre chaque demande au conseil municipal. Les autorisations pour les projets conformes au règlement de zonage différencié sont donc accordées par la ou le fonctionnaire responsable des permis et des certificats. Il n’est d’ailleurs pas nécessaire de consulter le comité consultatif d’urbanisme. Le zonage différencié permet ainsi de ne pas alourdir le processus administratif et de délivrer des permis rapidement. Il offre aussi une meilleure prévisibilité pour les demandeurs qui souhaitent en bénéficier, notamment dans l’élaboration du montage financier d’un projet.

Finalement, contrairement au zonage incitatif, le zonage différencié ne nécessite pas de contrepartie de la part du demandeur envers la municipalité.