Règlement sur les usages conditionnels – Guide La prise de décision en urbanisme

Le règlement sur les usages conditionnels ^{Lire le contenu de la note numéro 1} permet à un conseil municipal d’évaluer, au cas par cas, la pertinence d’autoriser l’implantation ou l’exercice d’un usage qui n’est pas normalement permis par le règlement de zonage dans une zone déterminée. Cette évaluation repose sur les critères prévus au règlement.

Lorsqu’il accorde son autorisation, le conseil peut également imposer des conditions afin d’assurer une intégration harmonieuse de l’usage dans son milieu d’insertion.

Le règlement de zonage détermine les usages permis ou interdits dans chaque zone d’une municipalité. En vertu de la règle de l’uniformité, ces usages s’appliquent de la même façon à l’ensemble des terrains situés dans une même zone.

Toutefois, certains usages peuvent être compatibles avec un secteur donné, même s’ils ne correspondent pas exactement aux usages prévus dans cette zone (ex. : un commerce de proximité ou un service professionnel dans une zone résidentielle). Dans ces cas, le règlement sur les usages conditionnels constitue un outil réglementaire plus souple pour les autoriser, sous réserve d’assurer un contrôle adéquat de leur implantation et de leur exercice (ex. : imposer des conditions relatives au stationnement ou à l’aménagement du terrain pour réduire les effets sur le voisinage).

Ainsi, le règlement permet d’implanter, à la suite d’une procédure d’évaluation, des usages acceptables et compatibles avec le secteur d’insertion, sans qu’il soit nécessaire de modifier la réglementation chaque fois.

Cet outil peut notamment servir à :

• favoriser une utilisation optimale des terrains;
• encourager la diversité des usages;
• permettre des projets adaptés aux caractéristiques d’un secteur;
• réduire les impacts possibles d’un nouvel usage sur le voisinage.

Le règlement sur les usages conditionnels doit préciser :

• les zones où des usages conditionnels peuvent être autorisés;
• les usages pouvant être autorisés dans chacune de ces zones;
• les critères utilisés pour évaluer les demandes d’autorisation;
• la procédure à suivre pour présenter une demande et les documents requis.

Le règlement peut également prévoir différentes catégories d’usages conditionnels et établir des règles distinctes selon les usages ou les zones concernés. Cette souplesse permet d’adapter le règlement aux caractéristiques particulières des différents milieux.

Par exemple, le règlement pourrait permettre au conseil municipal d’autoriser :

• des bureaux de services professionnels ou d’affaires ainsi que des dépanneurs du groupe d’usages « commerce de voisinage » dans une zone résidentielle;
• des centres d’activités physiques, des restaurants ou des institutions financières dans une zone industrielle;
• des terrasses rattachées à un restaurant ou à un établissement servant des boissons alcoolisées dans une zone commerciale.

Dans une zone agricole, il n’est toutefois pas possible d’assujettir une activité agricole à une autorisation du conseil municipal en vertu d’un règlement sur les usages conditionnels. Le contrôle des usages agricoles doit plutôt s’effectuer par l’entremise du règlement de zonage.

Critères d’évaluation d’une demande

Chaque demande est évaluée selon des critères prévus au règlement. Ces critères varient en fonction des objectifs poursuivis par la municipalité et des caractéristiques du projet. Ils visent à déterminer si l’usage peut s’intégrer adéquatement au milieu où il serait implanté.

Ces critères peuvent notamment porter sur :

• la compatibilité de l’usage avec son milieu environnant, par exemple en fonction de la nature et de la concentration des usages déjà présents;
• l’emplacement de l’usage projeté, selon sa localisation dans la zone, sur le terrain ou à l’intérieur du bâtiment;
• les modifications requises à un bâtiment existant pour accueillir l’usage projeté;
• les caractéristiques du bâtiment, du terrain ou de l’aménagement extérieur;
• l’intensité de l’usage, incluant la superficie occupée, l’achalandage ou les heures d’ouverture;
• les nuisances potentielles sur le voisinage (ex. : bruit, éclairage, circulation).

Exemples de critères d’évaluation :

• L’usage proposé est compatible et complémentaire avec le milieu d’insertion;
• L’apparence du bâtiment et l’aménagement du terrain favorisent l’intégration du projet au milieu;
• L’usage ne porte pas atteinte à la valeur architecturale du bâtiment;
• Le projet permet de mettre en valeur un espace difficilement utilisable à d’autres fins;
• Le terrain n’est pas adjacent à un secteur résidentiel;
• Le local visé n’est pas occupé par un logement;
• L’aménagement du terrain réduit les impacts sonores et visuels sur les propriétés voisines;
• Les aménagements et le mobilier respectent le caractère du lieu et sont faciles à entretenir.

Une fois le règlement sur les usages conditionnels en vigueur, le conseil municipal peut statuer sur une demande après avoir consulté le comité consultatif d’urbanisme.  

Chaque demande est évaluée selon les critères énoncés dans le règlement.

Toute personne intéressée a le droit de se faire entendre lors de la séance du conseil au cours de laquelle la demande est examinée. À cette fin, la municipalité doit, au moins 15 jours avant la séance :

• publier un avis indiquant la date, l’heure et le lieu de la séance;
• installer une affiche ou une enseigne sur l’emplacement visé par la demande ^{Lire le contenu de la note numéro 2} .

Décision du conseil et conditions associées à une autorisation

La décision du conseil est rendue par résolution.

Selon qu’elle autorise ou refuse le projet, cette dernière doit contenir certains éléments :

• Décision positive : la résolution doit énoncer les conditions applicables à la réalisation du projet. Celles-ci peuvent être de toute nature, pourvu qu’elles relèvent des compétences de la municipalité.
• Décision négative : la résolution doit préciser les motifs du refus, notamment en précisant quels critères du règlement ne sont pas respectés et en indiquant les raisons qui justifient cette conclusion du conseil.

Voici quelques exemples de conditions qu’un conseil pourrait imposer :

• un délai de réalisation (ex. : échéancier pour l’exécution des travaux susceptibles de générer des nuisances);
• des heures d’opération ou de représentations (ex. : pour un lieu de concert);
• des périodes d’exploitation (ex. : entre avril et octobre pour l’exploitation d’une terrasse);
• des précisions pour l’implantation du stationnement (ex. : le nombre de cases, l’emplacement, des mesures de verdissement);
• des normes à respecter pour le bruit (ex. : interdiction d’émettre des bruits perceptibles pendant la nuit);
• des précisions relatives à l’affichage commercial (ex. : dimensions et sobriété des enseignes);
• des exigences reliées à l’aménagement paysager (ex. : ajout d’un écran végétal en bordure des terrains voisins);
• l’emplacement ou la superficie d’un élément se rattachant au bâtiment principal (ex. : terrasse, cabanon);
• certaines activités interdites (ex. : pour une terrasse, interdiction d’y présenter des concerts et des représentations ou d’y cuire des aliments).

Après l’adoption, par le conseil municipal, d’une résolution autorisant un usage conditionnel, la municipalité délivre le permis ou le certificat si :

• Les autres conditions applicables sont remplies (ex. : respect des normes d’urbanisme non visées par l’autorisation, plans et documents complets, frais de traitement payés);
• Toute condition exigée par la résolution du conseil et devant être remplie au moment de la demande de permis ou de certificat est remplie.

Une municipalité qui souhaite adopter et appliquer un règlement sur les usages conditionnels doit être dotée d’un comité consultatif d’urbanisme.

L’adoption et la modification d’un tel règlement sont assujetties aux procédures usuelles prévues pour tous les règlements d’urbanisme. Elles sont notamment soumises à des obligations en matière de consultation publique et de conformité au schéma d’aménagement et de développement.

Les dispositions d’un règlement sur les usages conditionnels sont également susceptibles d’approbation référendaire ^{Lire le contenu de la note numéro 3} .