Règlement sur les ententes relatives à des travaux municipaux – Guide La prise de décision en urbanisme

Le règlement sur les ententes relatives à des travaux municipaux permet aux municipalités de prévoir la participation des promoteurs au financement et à la réalisation des infrastructures et des équipements municipaux nécessaires à leurs projets immobiliers ^{Lire le contenu de la note numéro 1} .

Les projets de développement résidentiel, commercial, industriel ou institutionnel nécessitent souvent l’ouverture ou le prolongement de rues, la construction d’infrastructures ou l’aménagement d’équipements municipaux.

Puisqu’il s’agit d’infrastructures et d’équipements municipaux, la municipalité peut en assumer la responsabilité en :

• ordonnant les travaux (par résolution ou règlement);
• assurant leur financement (ex. : via un emprunt, une réserve financière ou autrement);
• veillant à leur réalisation (à l’interne ou par voie contractuelle).

La municipalité peut également prévoir que les promoteurs assument une partie ou la totalité des coûts et de la réalisation de ces travaux. Cette prise en charge fait l’objet d’une entente conclue avant la délivrance des autorisations nécessaires à la réalisation du projet.

La participation des promoteurs au financement et à la réalisation des travaux municipaux peut présenter plusieurs avantages :

• réduire les coûts et l’endettement de la municipalité;
• accroître la responsabilisation des promoteurs;
• offrir une plus grande prévisibilité aux parties;
• accélérer la réalisation des projets;
• favoriser une meilleure intégration des infrastructures et des équipements municipaux dans les projets.

Toutefois, il peut s’agir d’une approche complexe. La municipalité doit définir clairement les obligations des parties dans l’entente et superviser les travaux afin de veiller au respect des exigences applicables.

La municipalité peut aussi exiger une contribution des promoteurs pour financer les besoins additionnels en services municipaux découlant d’un projet de développement, mais sans conclure d’entente relative à des travaux municipaux. Elle peut alors recourir à ce qu’on appelle communément une « redevance de développement ». Ce pouvoir est présenté dans la page Contribution monétaire exigée du requérant d’un permis ou d’un certificat.

Le règlement sur les ententes relatives à des travaux municipaux doit préciser :

• son territoire d’application;
• les catégories de constructions, de terrains ou de travaux pour lesquelles la délivrance d’un permis ou d’un certificat est assujettie à une entente;
• les catégories d’infrastructures et d’équipements municipaux visées par une entente;
• les modalités de partage des coûts des travaux entre la municipalité, le promoteur et, le cas échéant, les autres bénéficiaires.

Territoire d’application

Le règlement doit déterminer les zones où il s’applique.

Il peut viser l’ensemble du territoire de la municipalité. Toutefois, il peut être pertinent de cibler les secteurs où les principaux projets de développement sont susceptibles de se réaliser selon la planification territoriale (ex. : les secteurs devant faire l’objet d’une consolidation de façon prioritaire identifiés au schéma d’aménagement).

Catégories de constructions, de travaux ou de terrains

Tous les types de constructions, de travaux ou d’opérations cadastrales qui nécessitent l’obtention d’un permis ou d’un certificat peuvent être assujettis à la conclusion d’une entente.

Le règlement doit donc préciser les projets visés.

Par exemple, il peut assujettir :

• les projets nécessitant la réalisation de travaux liés aux infrastructures et aux équipements auxquels s’applique le règlement;
• les terrains qui ne sont pas adjacents à une rue publique;
• les terrains adjacents à une rue publique où les infrastructures municipales ne sont pas complétées.

Catégories d’infrastructures et d’équipements

Les infrastructures et les équipements pouvant faire l’objet d’une entente doivent desservir les immeubles du projet faisant l’objet de la demande de permis ou de certificat.

Il s’agit généralement des interventions réalisées sur le site du projet, comme celles touchant :

• les voies de circulation (ex. : rues, trottoirs, voies cyclables);
• les infrastructures d’eau (ex. : aqueduc, égouts sanitaire et pluvial, bassins de rétention);
• l’éclairage et la signalisation (ex. : lampadaires, feux de circulation, panneaux routiers);
• les parcs.

Le règlement peut aussi prévoir qu’une entente porte sur des infrastructures ou des équipements situés à l’extérieur du site du projet et destinés à desservir, en plus des immeubles du projet, d’autres immeubles sur le territoire de la municipalité.

Par exemple, cela peut s’avérer pertinent dans le cas d’un projet dont la desserte nécessite la construction d’une conduite maîtresse d’aqueduc ou d’égout, l’élargissement d’une voie de circulation à proximité ou l’augmentation de la capacité d’une station de pompage.

À noter que la redevance de développement peut également être un outil approprié pour financer des infrastructures et des équipements hors site.  

Modalités de partage des coûts

Le règlement doit établir les modalités permettant de déterminer la part des coûts des travaux que le promoteur doit assumer. Ces modalités peuvent varier selon les catégories de constructions, de terrains, de travaux, d’infrastructures ou d’équipements.

• Certains coûts peuvent être entièrement à la charge du promoteur.
  • Il pourrait s’agir, par exemple, des coûts associés aux infrastructures d’aqueduc et d’égout, ou au pavage des voies de circulation directement sur le site du projet.
• Certains coûts peuvent être partagés entre la municipalité et le promoteur.
  • Il pourrait s’agir, par exemple, des coûts associés aux études préliminaires et à la surveillance de chantier.
• Certains coûts peuvent être entièrement à la charge de la municipalité.
  • Il pourrait s’agir, par exemple, des coûts associés au surdimensionnement des infrastructures existantes, c’est-à-dire à l’augmentation de leur capacité au-delà des besoins générés par le projet, en prévision de futurs développements.

Le règlement doit aussi prévoir les situations où d’autres propriétaires, appelés bénéficiaires, doivent assumer une partie des coûts des travaux.

Cette contribution est pertinente lorsque les travaux profitent également à d’autres propriétés que celles du promoteur se trouvant partie de l’entente.

À cette fin, le règlement doit définir :

• les modalités de partage des coûts;
• les modalités de paiement et de perception des quotes-parts;
• le taux d’intérêt applicable à tout versement exigible.

Par exemple, la quote-part de chaque bénéficiaire pourrait être établie en fonction de la proportion qu’occupe la façade de son immeuble par rapport à celle de l’ensemble des immeubles bénéficiant des travaux.

Obligations relatives à une demande d’un bénéficiaire des travaux

Le règlement peut également assujettir la délivrance d’un permis ou d’un certificat demandé par un bénéficiaire des travaux au respect de certaines obligations.

Ces obligations peuvent comprendre :

• le paiement préalable d’une partie ou de la totalité de sa quote-part;
• la fourniture de toute garantie exigée par le règlement.

Une telle condition est pertinente lorsque les travaux visés par une entente permettront de desservir des terrains appartenant à d’autres propriétaires dont le projet de développement n’est pas encore amorcé.

Dès l’entrée en vigueur du règlement, la municipalité peut conclure des ententes avec les promoteurs.

L’entente doit prévoir :

• l’identification des parties, généralement la municipalité et le promoteur;
• la description des travaux et l’identification de la partie responsable de leur réalisation, en tout ou en partie;
• la date à laquelle les travaux dont le promoteur est responsable doivent être terminés;
• la pénalité applicable en cas de retard dans l’exécution des travaux dont le promoteur est responsable;
• la détermination des coûts des travaux assumés par le promoteur;
• les modalités de paiement par le promoteur des coûts des travaux et l’intérêt applicable à tout versement exigible – ces modalités s’appliquent lorsque les travaux sont réalisés par la municipalité, mais que le promoteur en assume les coûts;
• les garanties financières exigées du promoteur;
• les modalités de remise par la municipalité au promoteur des quotes-parts versées par les bénéficiaires des travaux.

Lorsque d’autres propriétaires bénéficiaires des travaux doivent payer une quote-part, l’entente doit identifier les immeubles concernés dans une annexe. Cette annexe peut ensuite être mise à jour par simple résolution de la municipalité.

L’entente doit également prévoir une date limite à laquelle la municipalité doit payer au promoteur toute quote-part impayée, le cas échéant. Cette date limite ne soustrait toutefois pas les bénéficiaires à leur obligation de payer leur quote-part.

Les travaux réalisés conformément à une entente ne sont pas assujettis à certaines règles normalement applicables aux travaux municipaux ^{Lire le contenu de la note numéro 2} :

• l’approbation des personnes habiles à voter n’est pas requise à l’égard d’un engagement de crédit municipal prévu dans une entente;
• les règles relatives à l’attribution des contrats municipaux (ex. : recours aux soumissions publiques) ne s’appliquent pas lorsque le promoteur réalise lui-même les travaux ou qu’il les confie à des sous-traitants. Les règles d’intégrité en matière contractuelle demeurent toutefois applicables aux responsables des travaux.

Les travaux municipaux visés par une entente et réalisés sous la responsabilité du promoteur sont assujettis aux règles d’intégrité prévues par la Loi sur les contrats des organismes municipaux.

Ces règles comprennent :  

• la production d’une déclaration d’intégrité;
• l’obligation de détenir une autorisation de contracter délivrée par l’Autorité des marchés publics;
• l’obligation de ne pas être inscrit au registre des entreprises non admissibles.

Ces obligations s’appliquent aux entreprises qui réalisent les travaux.

Ainsi, un promoteur qui confie l’ensemble des travaux à des sous-traitants n’a pas lui-même à respecter ces exigences. Il doit toutefois s’assurer que ses sous-traitants les respectent. En revanche, un promoteur qui réalise lui-même les travaux doit respecter les exigences d’intégrité.

Pour en savoir plus, consultez le guide explicatif concernant la Loi sur les contrats des organismes municipaux (PDF 1,91 Mo).

L’adoption et la modification d’un règlement sur les ententes relatives à des travaux municipaux sont assujetties aux procédures usuelles applicables aux règlements d’urbanisme.

Cela inclut les obligations en matière de consultation publique et de conformité au schéma d’aménagement et de développement.

Les dispositions d’un tel règlement ne sont pas susceptibles d’approbation référendaire.

Lorsqu’un avis de motion est donné en vue d’adopter ou de modifier un règlement sur les ententes relatives à des travaux municipaux, un effet de gel s’applique. Aucun permis ni certificat ne peut alors être délivré pour un projet qui serait assujetti à la conclusion d’une entente si le règlement était adopté.

Cet effet de gel cesse de s’appliquer si le règlement n’est pas adopté dans les deux mois suivant la présentation de l’avis de motion ou s’il n’entre pas en vigueur dans les quatre mois suivant son adoption.