Règlement sur les permis et les certificats – Guide La prise de décision en urbanisme

Le règlement sur les permis et les certificats en urbanisme permet à une municipalité d’exiger l’obtention d’un permis ou d’un certificat avant la réalisation d’une intervention visée par des normes d’urbanisme. Il précise également les plans et les documents requis afin que la municipalité puisse évaluer la conformité de la demande avant de délivrer le permis ou le certificat ^{Lire le contenu de la note numéro 1} . 

Le règlement sur les permis et les certificats constitue l’un des principaux outils d’application de la réglementation d’urbanisme. Il permet à une municipalité de vérifier, avant la réalisation d’un projet, que celui-ci respecte les règles applicables.

En exigeant un permis ou un certificat pour certaines interventions, une municipalité peut également assurer un meilleur suivi et une meilleure surveillance des travaux réalisés sur son territoire.

Ainsi, toute personne qui prévoit construire, transformer ou utiliser un terrain ou un bâtiment doit d’abord s’informer auprès de la municipalité afin de savoir si un permis ou un certificat est requis et quelles conditions doivent être respectées.

Le règlement sur les permis et les certificats en urbanisme précise notamment :

• les interventions qui nécessitent un permis ou un certificat;
• les plans et les documents exigés;
• les tarifs exigibles;
• la ou le fonctionnaire responsable de délivrer les permis et les certificats.

Interventions nécessitant un permis ou un certificat

Le règlement doit préciser quelles interventions nécessitent l’obtention préalable d’un permis ou d’un certificat.

Il existe quatre types de permis et de certificats en urbanisme :

• Permis de construction : S’applique aux projets de construction, de transformation, d’agrandissement ou d’addition de bâtiments;
• Permis de lotissement : S’applique aux demandes d’opération cadastrale;
• Certificat d’autorisation : S’applique notamment :
  • aux projets de changement d’usage ou de destination d’un immeuble;
  • au déplacement, à la réparation et à la démolition d’une construction;
  • aux travaux secondaires (ex. : excavation du sol, remblais et déblais, abattage d’arbres, installation et entretien d’affiches, de panneaux-réclames, d’enseignes, de clôtures et de murets);
  • aux interventions autorisées dans les zones de contraintes;
• Certificat d’occupation : S’applique à l’occupation d’un immeuble nouvellement érigé ou modifié ou dont la destination ou l’usage a été changé.

Interventions exemptées

Une municipalité n’est pas tenue d’exiger un permis ou un certificat pour toutes les interventions assujetties à sa réglementation d’urbanisme. Certaines interventions mineures, comme l’installation d’un cabanon de petite dimension, peuvent être exemptées dans une perspective d’allègement administratif.

Toutefois, même lorsqu’un permis ou un certificat n’est pas requis, les règles d’urbanisme continuent de s’appliquer. Une intervention exemptée de permis ou de certificat doit donc tout de même respecter la réglementation en vigueur. Cette dernière doit être claire et facilement accessible pour éviter les infractions involontaires.

Plans et documents exigés

Le règlement peut préciser les plans et les documents qui doivent être fournis à l’appui d’une demande.

Ces documents permettent à la personne responsable de délivrer les permis et les certificats de vérifier si le projet respecte la réglementation d’urbanisme et si la demande peut être accordée.  

Selon le projet, la municipalité peut notamment demander :

• un plan d’opération cadastrale;
• un plan d’implantation d’un bâtiment;
• des plans et devis de construction;
• des photographies d’un bâtiment existant;
• des formulaires administratifs remplis par la personne qui demande le permis ou le certificat;
• tout autre document permettant de démontrer que le projet respecte les normes applicables.

Tarifs pour la délivrance des permis et des certificats

Le règlement peut fixer les tarifs exigibles pour la délivrance des permis et des certificats. Ces tarifs peuvent varier en fonction des catégories d’interventions projetées.  

Fonctionnaire responsable de délivrer les permis et les certificats

Le règlement doit désigner une ou un fonctionnaire responsable de la délivrance des permis et des certificats. Dans plusieurs municipalités, cette responsabilité est confiée à l’inspectrice ou à l’inspecteur en bâtiments.

Un permis ou un certificat n’est valide que s’il est délivré par la ou le fonctionnaire désigné et s’il respecte les exigences légales et réglementaires applicables ^{Lire le contenu de la note numéro 2} .

La municipalité peut également autoriser la ou le fonctionnaire, par règlement, à visiter et à examiner, à toute heure raisonnable, tout immeuble, ainsi que l’intérieur ou l’extérieur d’un bâtiment qui s’y trouve, afin de vérifier l’application de la réglementation et d’obtenir les renseignements nécessaires à la délivrance d’un permis ou d’un certificat ^{Lire le contenu de la note numéro 3} .

Sous réserve de conditions additionnelles, la ou le fonctionnaire délivre un permis ou un certificat lorsque les conditions suivantes sont remplies :

• La demande respecte l’ensemble des normes d’urbanisme applicables, lesquelles varient selon le permis ou le certificat demandé :
  • Permis de construction : conformité aux règlements de zonage, de zonage différencié, de construction et au règlement relatif à certaines conditions d’émission d’un permis de construction;
  • Permis de lotissement : conformité au règlement de lotissement;
  • Certificat d’autorisation : conformité aux règlements de zonage, de zonage différencié et de construction;
  • Certificat d’occupation : conformité aux règlements de zonage et de construction;
• Les plans et les documents exigés ont été fournis et sont complets;
• Les frais exigibles ont été payés.

Rôle de la personne responsable

La ou le fonctionnaire responsable de la délivrance des permis et des certificats doit appliquer les règlements tels qu’ils sont rédigés. À ce titre, il ne lui est pas possible :

• d’imposer des conditions qui ne sont pas prévues par la loi ou par la réglementation municipale;
• d’exiger qu’un plan ou un document soit préparé par une professionnelle ou un professionnel en particulier;
• de remplacer l’application des normes d’urbanisme par l’avis d’une professionnelle ou d’un professionnel.

Conditions additionnelles à la délivrance d’un permis ou d’un certificat d’urbanisme

Certaines exigences supplémentaires peuvent s’appliquer avant qu’un permis ou un certificat puisse être délivré. La ou le fonctionnaire responsable doit en tenir compte lors de l’analyse d’une demande.

Terrains contaminés

Un permis de construction ou de lotissement ne peut être délivré pour un terrain inscrit sur la liste des terrains contaminés de la municipalité, à moins qu’un plan de réhabilitation ou qu’une déclaration de conformité approuvé par la ou le ministre de l’Environnement n’ait été obtenu.

La demande doit également être accompagnée d’un rapport d’expertise démontrant que le projet est compatible avec le plan de réhabilitation ou la déclaration de conformité applicable ^{Lire le contenu de la note numéro 4} .

Résidences isolées

Des exigences particulières s’appliquent lorsqu’une demande de permis de construction vise une résidence isolée nécessitant un système autonome de traitement des eaux usées.

Certains renseignements et documents doivent être fournis avec la demande, dont une étude de caractérisation du site et un plan de localisation des installations ^{Lire le contenu de la note numéro 5} .

Par ailleurs, la municipalité est responsable de l’application des exigences réglementaires gouvernementales relatives aux installations de prélèvement d’eau souterraine de faible capacité, généralement les puits desservant des résidences isolées ^{Lire le contenu de la note numéro 6} .

À cette fin, elle devrait exiger des documents permettant de vérifier que le projet relève de sa responsabilité et qu’il respecte les exigences techniques applicables (ex. : schéma de localisation, renseignements sur la capacité de pompage).

Pour en savoir davantage, consulter la fiche Approvisionnement en eau et traitement des eaux usées.

Permis de construction dans la zone agricole

Une municipalité ne peut délivrer un permis de construction sur un lot situé en zone agricole, à moins qu’une autorisation ou qu’un avis de conformité de la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ) soit fourni avec la demande ^{Lire le contenu de la note numéro 7} .

Projets d’élevage porcin

Toute demande de permis ou de certificat visant la construction, la transformation ou l’agrandissement d’un bâtiment destiné à l’élevage porcin doit être accompagnée d’un document indiquant si un plan agroenvironnemental de fertilisation a été établi pour l’exploitation concernée.

Lorsque c’est le cas, la demandeuse ou le demandeur doit également fournir :

• un résumé du plan agroenvironnemental de fertilisation;
• un document contenant certaines informations relatives à la production et à l’épandage des matières fertilisantes.

Ces documents doivent être signés par une ou un agronome ^{Lire le contenu de la note numéro 8} .

Par ailleurs, certains projets d’élevage porcin sont assujettis à une procédure de consultation publique avant la délivrance du permis ou du certificat.

Pour en savoir davantage, consultez la fiche Particularités du régime d’aménagement dans la zone agricole.

Fouilles archéologiques dans une zone d’intérêt patrimonial

Une municipalité peut prévoir, par règlement, les cas et les conditions dans lesquels une personne doit réaliser des fouilles et des relevés archéologiques avant la réalisation d’un projet nécessitant un permis ou une autorisation municipale.

Cette exigence peut s’appliquer dans une zone d’intérêt patrimonial identifiée dans le schéma d’aménagement et de développement ^{Lire le contenu de la note numéro 9} .

Résidences privées pour aînés

Avant qu’un permis de construction soit délivré par la municipalité, la personne qui le demande doit fournir une déclaration écrite indiquant si le projet vise ou non un immeuble destiné à être utilisé comme résidence privée pour aînés (RPA).

Le 1er avril de chaque année, la municipalité transmet à la direction de santé publique compétente les déclarations reçues au cours des douze mois précédents concernant des projets de RPA.

Contributions exigées du requérant d’un permis ou d’un certificat

Dans certains cas, une municipalité peut exiger que certaines obligations soient remplies avant de délivrer un permis ou un certificat.

Par exemple :

• Contribution aux fins de parcs, terrains de jeux et espaces naturels : Le permis ou le certificat peut être délivré seulement lorsque la personne qui a effectué la demande a versé la contribution financière exigée ou s’est engagée à céder un terrain à la municipalité, selon le cas.    
• Contribution monétaire exigée du requérant d’un permis ou certificat : Le permis ou le certificat peut être délivré seulement lorsque la personne qui a transmis la demande a versé la contribution financière ou s’est engagée à la verser en fonction des modalités prévues par le règlement de la municipalité.
• Règlement sur les ententes relatives aux travaux municipaux : Le permis ou le certificat peut être délivré seulement lorsqu’une entente est convenue entre la personne qui demande le permis ou le certificat et la municipalité.
• Règlement en matière de logement social, abordable ou familial : Le permis de construction peut être délivré seulement lorsqu’une entente est convenue entre la personne qui demande le permis et la municipalité.

Approbation de plans en vertu d’un règlement sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale

Lorsqu’un projet est assujetti à un règlement sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale, le permis ou le certificat ne peut être délivré tant que les plans n’ont pas été approuvés par le conseil municipal.

Conditions liées à une autorisation accordée par le conseil municipal

Lorsqu’un conseil municipal accorde une autorisation en vertu d’un règlement d’urbanisme à caractère discrétionnaire, il peut imposer certaines conditions.

Ces conditions peuvent notamment porter sur  :

• la réalisation du projet ou des travaux;
• l’atténuation des impacts d’une dérogation;
• l’obligation de fournir des garanties financières.

La ou le fonctionnaire responsable doit s’assurer que les conditions devant être respectées avant la délivrance du permis ou du certificat ont effectivement été remplies ^{Lire le contenu de la note numéro 10} .

Mesures de contrôle intérimaire et effets de gel

La ou le fonctionnaire responsable doit tenir compte de toute mesure de contrôle intérimaire ou de tout effet de gel en vigueur qui peut avoir des incidences sur les autorisations pouvant être accordées.

Ces mesures peuvent relever de la municipalité, de la MRC ou de la communauté métropolitaine dont fait partie la municipalité.

Autres mécanismes de suspension de la délivrance des permis et des certificats

Dans certaines situations particulières, un conseil municipal a le pouvoir, voire l’obligation, de suspendre temporairement la délivrance de permis et de certificats.

• Un conseil municipal doit suspendre la délivrance d’un permis ou d’un certificat lorsqu’il a des motifs sérieux de croire que les usages, les activités, les constructions ou les ouvrages projetés doivent être régis ou prohibés pour des raisons de sécurité publique. Si aucun règlement n’est adopté dans les 12 mois suivant la demande, le permis ou le certificat doit être délivré, dans la mesure où la demande respecte la réglementation applicable au moment de son dépôt ^{Lire le contenu de la note numéro 11} .
• Un conseil municipal peut interdire temporairement la réalisation de travaux ou l’utilisation d’un immeuble si celle-ci est susceptible de créer des besoins excédant la capacité d’un système d’alimentation en eau, d’égout ou d’assainissement des eaux ou d’entraîner une insuffisance des ressources en eau ou d’en détériorer la qualité. Dès le dépôt du projet de règlement en séance du conseil, un effet de gel s’applique aux interventions qui seraient interdites par ce règlement ^{Lire le contenu de la note numéro 12} .

De manière exceptionnelle, ces pouvoirs peuvent entraîner la suspension de demandes de permis ou de certificats qui étaient substantiellement complètes et conformes au moment où la suspension prend effet.

Lorsqu’une suspension est imposée pour des motifs de sécurité publique et qu’une nouvelle réglementation est adoptée dans les 12 mois suivants, les demandes suspendues sont ensuite analysées en fonction de cette nouvelle réglementation.  

Réglementation régionale

Lorsqu’une MRC adopte un règlement de gestion des risques liés aux inondations ou de gestion des contraintes naturelles ou anthropiques, elle doit désigner une ou un fonctionnaire de chaque municipalité visée pour veiller à son application et délivrer les autorisations.

Dans la plupart des cas, il s’agit de la ou du fonctionnaire responsable de la délivrance des permis et des certificats. Les dispositions de ces règlements régionaux ont préséance sur toute disposition inconciliable d’un règlement d’urbanisme municipal.

Lorsqu’une MRC adopte un règlement sur l’aménagement de la forêt privée, elle peut également désigner, pour chaque municipalité visée, une ou un fonctionnaire pour veiller à son application et délivrer les autorisations. Le consentement de la municipalité est toutefois nécessaire.

À défaut, la MRC doit assurer elle-même l’application de son règlement et donc se doter de son propre régime de permis et de certificats.

Certaines activités et interventions nécessitent, en plus d’un permis ou d’un certificat municipal, l’obtention d’une autorisation délivrée par le gouvernement, une ou un ministre ou un organisme gouvernemental.

On peut penser, par exemple, aux régimes :

• d’autorisation environnementale pour les activités présentant un certain niveau de risque environnemental;
• d’autorisation d’usages non agricoles dans la zone agricole par la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ);
• d’autorisation de l’aménagement d’accès à une route sous la responsabilité de la ou du ministre des Transports et de la Mobilité durable;
• d’enregistrement des établissements d’hébergement touristique (EHT);
• d’octroi des permis d’alcool par la Régie des alcools, des courses et des jeux (RACJ).  

Ces régimes d’autorisation gouvernementale sont indépendants des autorisations municipales. Ainsi, l’obtention d’un permis ou d’un certificat municipal n’entraîne pas l’obtention d’une autorisation gouvernementale. À l’inverse, l’obtention d’une autorisation gouvernementale ne remplace pas les autorisations municipales nécessaires à la réalisation du projet.

Dans certains cas, l’obtention d’une autorisation gouvernementale exige que la personne qui effectue la requête (ou la municipalité elle-même) fournisse une déclaration de conformité à la réglementation d’urbanisme.

Cette déclaration ne constitue pas le permis ou le certificat par lequel la municipalité autorise un projet. Il s’agit plutôt d’un document signé par une autorité compétente de la municipalité (ex. : une greffière ou un greffier, une ou un fonctionnaire autorisé) qui atteste que le projet est conforme à la réglementation d’urbanisme.

• La présentation d’une telle déclaration est notamment requise pour l’obtention :
• d’une autorisation de la CPTAQ ^{Lire le contenu de la note numéro 13} ;
• d’un certificat d’enregistrement d’un EHT ^{Lire le contenu de la note numéro 14} ;
• d’un permis d’alcool de la RACJ ^{Lire le contenu de la note numéro 15} .