Contribution monétaire exigée à titre de redevance de développement – Guide La prise de décision en urbanisme

Une municipalité peut exiger une contribution monétaire d’une personne qui demande un permis ou un certificat afin de financer les infrastructures et les équipements requis pour répondre à la croissance générée par le développement. Cette contribution constitue une condition à la délivrance d’un permis ou certificat nécessaire à la réalisation d’un projet ^{Lire le contenu de la note numéro 1} .

Une telle contribution est couramment appelée « redevance de développement » et, parfois, « frais de croissance ». 

Une municipalité peut financer les différents services qu’elle offre au moyen de divers outils fiscaux. Par exemple :

• la taxation foncière, qui permet de répartir la charge fiscale entre l’ensemble des contribuables de la municipalité ou d’un secteur donné;
• la tarification, qui permet de faire payer les utilisatrices et utilisateurs en fonction de la consommation et des coûts de production d’un service.  

La redevance de développement constitue un outil supplémentaire qui repose sur la participation des personnes requérant un permis ou un certificat, notamment les promoteurs immobiliers ^{Lire le contenu de la note numéro 2} , au financement d’infrastructures ou d’équipements dont l’ajout, la modification ou l’agrandissement est requis en raison du développement.

Elle présente des similitudes avec les ententes relatives à des travaux municipaux. Toutefois, ces ententes visent principalement à financer et à réaliser des travaux municipaux qui desservent directement le site du promoteur, comme le raccordement à l’aqueduc et à l’égout ou le pavage des voies de circulation.

La redevance de développement permet plutôt à la municipalité de constituer un fonds réservé au financement d’infrastructures et d’équipements municipaux qui seront requis à moyen ou à long terme pour répondre aux besoins générés par le développement immobilier. Il peut s’agir notamment de :

• l’agrandissement d’une usine de filtration de l’eau;
• l’élargissement d’une voie de circulation;
• l’ajout de nouveaux points de desserte en transport collectif.

Conditions applicables à la contribution

La contribution exigée ne constitue pas une source générale de revenus pour la municipalité. Un lien doit pouvoir être établi entre la contribution exigée, le projet concerné et l’infrastructure ou l’équipement à financer.

Plus précisément, la municipalité doit être en mesure de démontrer que le projet :

• bénéficiera de l’infrastructure ou de l’équipement;

ou

• contribuera à générer le besoin d’une telle infrastructure ou d’un tel équipement.    

De plus, le montant de la contribution exigée doit tenir compte des coûts estimés de l’infrastructure ou de l’équipement visé, ainsi que du nombre de bénéficiaires anticipé.

Une municipalité qui souhaite imposer une redevance de développement doit adopter un règlement qui en définit les modalités.

Ce règlement doit indiquer :

• les zones concernées;
• les catégories de constructions, de terrains ou de travaux assujetties au paiement d’une contribution;
• les infrastructures et les équipements dont l’ajout, l’agrandissement ou la modification sont prévus et qui peuvent être financés au moyen de la contribution;
  • le règlement doit préciser, le cas échéant, que la contribution peut servir à financer des infrastructures ou des équipements situés ailleurs sur le territoire de la municipalité lorsqu’ils sont nécessaires pour desservir d’autres immeubles que ceux visés par le permis ou le certificat;
• les règles permettant d’établir le montant de la contribution exigée; ce montant doit notamment être fondé sur une estimation municipale des coûts liés à l’ajout, à l’agrandissement ou à la modification de l’infrastructure ou de l’équipement visé par le règlement.

Le règlement doit également prévoir la constitution d’un fonds destiné exclusivement à recueillir les contributions et à financer les infrastructures et les équipements visés.

Les infrastructures et les équipements pouvant être financés par une redevance de développement doivent être liés aux services suivants ^{Lire le contenu de la note numéro 3}  :

• l’alimentation en eau;
• la gestion des eaux usées et pluviales;
• la voirie;
• les transports collectifs.

Mesure transitoire pour les règlements en vigueur avant le 30 avril 2026

Un règlement sur les redevances de développement qui est entré en vigueur avant le 30 avril 2026 peut permettre de financer toutes les catégories d’équipements et d’infrastructures municipales, et ce, jusqu’au 1^er janvier 2031. Après cette date, les balises présentées ci-dessus lui sont applicables ^{Lire le contenu de la note numéro 4} .

Une redevance de développement ne peut pas être exigée :

• du gouvernement;
• d’un organisme municipal;
• d’un organisme scolaire;
• d’un établissement de santé ou de services sociaux;
• d’un centre de la petite enfance.

Par ailleurs, une redevance ne peut être perçue à l’égard de certaines catégories de logements ^{Lire le contenu de la note numéro 5}  :

• les logements à loyer modique ou modeste;
• certains logements abordables visés par un accord d’exploitation d’au moins 25 ans ^{Lire le contenu de la note numéro 6} ;    
• les logements réservés aux étudiantes et étudiants appartenant à un organisme reconnu par la ou le ministre de l’Enseignement supérieur ^{Lire le contenu de la note numéro 7} ;
• les résidences privées pour aînées et aînés.

Un projet mixte qui comporte de tels logements peut tout de même être assujetti à une contribution à l’égard de ses autres composantes, par exemple les espaces commerciaux et les autres types de logements. Les modalités de calcul de la contribution doivent alors tenir compte de la présence de logements exemptés dans les projets assujettis à une redevance.

Lorsqu’une redevance est exigée, le paiement de la contribution constitue une condition à la délivrance du permis ou du certificat.

Toutefois, le règlement peut permettre la délivrance du permis ou du certificat sur engagement de la personne qui le demande à payer la contribution. Il doit alors prévoir les modalités de paiement (ex. : échéances, versements).

Dans ce cas, le règlement doit également préciser :

• les garanties financières exigées;
• le taux d’intérêt applicable à tout versement;
• la pénalité recouvrable en cas de défaut de paiement d’un versement.

Lorsqu’un surplus ne peut être utilisé aux fins pour lesquelles la redevance a été exigée, par exemple lorsque les travaux sont terminés, deux options sont possibles :  

• si le règlement le prévoit, le surplus peut être utilisé pour la réfection ou l’amélioration future de l’infrastructure ou de l’équipement financé;
• à défaut, le surplus doit être partagé entre les propriétaires des immeubles à l’égard desquels une contribution a été exigée. Cette somme doit être répartie au prorata des montants versés pour chacun de ces immeubles. Elle doit être remboursée avant la fin de l’exercice financier suivant celui au cours duquel le surplus est constaté.

L’adoption et la modification d’un règlement relatif à une redevance de développement sont assujetties aux procédures usuelles applicables aux règlements d’urbanisme.

Cela inclut les obligations en matière de consultation publique et de conformité au schéma d’aménagement et de développement.

Une exigence supplémentaire s’applique toutefois en matière de consultation publique. L’estimation municipale du coût des travaux liés à l’infrastructure ou à l’équipement visé et servant au calcul du montant des contributions doit être rendue publique au moment où la municipalité diffuse l’avis de tenue d’une assemblée publique sur le projet de règlement.

Les dispositions d’un tel règlement ne sont pas susceptibles d’approbation référendaire.

Lorsqu’un avis de motion est donné en vue d’adopter ou de modifier un règlement relatif à une redevance de développement, un effet de gel s’applique. Aucun permis ni certificat ne peut alors être délivré pour un projet qui serait assujetti au paiement d’une contribution si le règlement était adopté.

Cet effet de gel cesse de s’appliquer si le règlement n’est pas adopté dans les deux mois suivant la présentation de l’avis ou s’il n’entre pas en vigueur dans les quatre mois suivant son adoption.