Règlement relatif à certaines conditions de délivrance du permis de construction – Guide La prise de décision en urbanisme

Une municipalité peut, par règlement, imposer le respect de certaines exigences pour qu’un permis de construction soit accordé ^{Lire le contenu de la note numéro 1} . Ces exigences s’ajoutent aux règles déjà prévues aux règlements de zonage, de lotissement et de construction. Elles peuvent porter sur les caractéristiques du lot à construire, l’approvisionnement en eau et l’épuration des eaux usées, ainsi que l’accès à une rue existante.

Même lorsque le règlement de zonage permet l’implantation d’une construction sur un terrain, il n’est pas toujours souhaitable que celle-ci puisse y être réalisée immédiatement. Une municipalité peut, par exemple, vouloir s’assurer que le terrain est adéquatement cadastré, desservi par les infrastructures nécessaires et accessible à partir d’une rue avant d’autoriser la construction.

De plus, le développement du territoire d’une municipalité se fait généralement par étapes. Afin de limiter l’étalement urbain et de concentrer les investissements publics liés aux infrastructures, une municipalité doit pouvoir encadrer le moment auquel un secteur devient « ouvert au développement ».

À cette fin, le règlement relatif à certaines conditions d’émission du permis de construction s’ajoute au règlement de zonage, permettant ainsi à la municipalité d’exiger certaines conditions préalables à la délivrance d’un permis de construction.

Trois types de conditions peuvent être exigées :

• Des conditions relatives aux lots à construire;
• Des conditions relatives à l’alimentation en eau et à l’évacuation des eaux usées;
• Des conditions relatives à l’accessibilité routière.

Conditions relatives aux lots à construire

Une municipalité peut exiger que le terrain sur lequel est projetée une construction principale, y compris ses dépendances (ex. : remise), forme un ou plusieurs lots distincts figurant aux plans officiels du cadastre.

Le règlement peut également préciser que ces lots doivent être conformes au règlement de lotissement de la municipalité ou, à défaut, qu’ils bénéficient de droits acquis.

Cette exigence vise à éviter la construction sur des terrains qui ne sont pas clairement identifiés au cadastre ou qui présentent des irrégularités (ex. : lot ayant une superficie inférieure à la norme). Prévoir que chaque construction soit érigée sur un lot distinct permet également d’éviter qu’il y ait deux ou plusieurs constructions principales sur chaque lot. Ainsi, la municipalité s’assure que les constructions sont cohérentes avec les plans de lotissement qu’elle a approuvés antérieurement.

Exemptions possibles

Le règlement peut prévoir une exemption à cette exigence dans les cas suivants :

• Une construction agricole sur des terres en culture;
• La reconstruction d’un bâtiment au même endroit à la suite de sa destruction (ex. : incendie);
• Une construction projetée qui sera réalisée sur des terrains appartenant à la ou au même propriétaire (ex. : agrandissement d’un bâtiment qui empièterait sur un terrain voisin appartenant aussi à la ou au propriétaire).

Dans les deux derniers cas, l’exemption est possible seulement si le coût estimé de l’opération cadastrale nécessaire à la création d’un ou de plusieurs lots distincts excède 10 % du coût estimé de la construction projetée.

Conditions relatives à l’alimentation en eau et à l’évacuation des eaux usées

Le règlement peut exiger l’une ou l’autre des conditions suivantes :

• Les services d’aqueduc et d’égout sont déjà installés dans la rue en bordure de laquelle la construction est projetée, ou un règlement prévoit leur installation;
• Si ces services ne sont pas présents, la construction devra être desservie par des systèmes d’alimentation en eau potable et d’épuration des eaux usées conformes aux normes applicables ^{Lire le contenu de la note numéro 2} .

Ces conditions peuvent être appliquées différemment selon les secteurs :

• Dans les secteurs appelés à être desservis : un règlement pourrait assujettir toute construction à la présence des services municipaux d’aqueduc et d’égout, sans permettre l’utilisation de systèmes autonomes;
• Dans les secteurs ruraux non desservis : un règlement pourrait uniquement prévoir l’obligation d’avoir des systèmes autonomes conformes aux exigences en la matière.    

Conditions relatives à l’accessibilité routière

Le règlement peut exiger l’une ou l’autre des conditions suivantes en matière d’accessibilité :

• Que le terrain sur lequel doit être érigée la construction projetée soit adjacent à une rue publique ou à une rue privée conforme aux exigences du règlement de lotissement;
• Que le terrain sur lequel doit être érigée la construction projetée soit adjacent à une rue publique.

Le choix de l’une ou l’autre de ces conditions dépend des objectifs en matière de développement.

Effets du choix municipal

En limitant les constructions aux abords des seuls chemins publics, une municipalité exerce un contrôle important sur les endroits où le développement peut se réaliser. Cela aide à faire respecter sa planification (et celle de la MRC) et à éviter la multiplication des chemins privés sur son territoire.

La possibilité de construire aux abords de chemins privés peut, quant à elle, s’avérer davantage pertinente dans des secteurs agricoles, forestiers ou de villégiature, où le volume de circulation ne justifie pas l’ouverture ni l’entretien de chemins publics.

Le règlement peut toutefois exiger que tout chemin privé soit conforme au règlement de lotissement en vigueur au moment de la demande de permis de construction. Dans un cas de non-conformité d’un chemin privé existant, la demande de permis doit être refusée.

Une municipalité peut aussi prévoir une mesure de tolérance pour les terrains déjà adjacents à des rues privées existantes lors de l’entrée en vigueur du règlement.

Exceptions pour les constructions à des fins agricoles

Le règlement ne peut pas exiger qu’une construction à des fins agricoles sur des terres en culture soit desservie par les services d’aqueduc et d’égout.

Par ailleurs, le règlement peut exempter cette même construction de toute autre condition pouvant être exigée à la délivrance d’un permis de construction.

L’adoption et la modification d’un règlement relatif à certaines conditions d’émission du permis de construction suivent les mêmes étapes que les autres règlements d’urbanisme. Cela inclut les obligations en matière de consultation publique et de conformité au schéma d’aménagement et de développement. Le règlement n’est pas susceptible d’approbation référendaire.