Densité d’occupation du sol – Guide La prise de décision en urbanisme

La densité d’occupation du sol sert à mesurer l’intensité d’occupation d’un territoire. Les organismes municipaux l’utilisent pour planifier leur territoire et maintenir un équilibre dans l’aménagement des différents milieux de vie.

La densité d’occupation du sol, comme le nombre de logements par hectare, est un outil fondamental pour les acteurs de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme, tels que les communautés métropolitaines, les municipalités régionales de comté (MRC), les municipalités et les promoteurs. Elle permet aux organismes municipaux d’encadrer et de planifier le développement d’un secteur ou d’une zone en déterminant l’intensité de l’occupation des terrains.

La densité sert notamment à déterminer les besoins et la capacité des infrastructures d’aqueduc et d’égout, l’offre en transport collectif (ex. : tracé des circuits, fréquence des passages), la localisation des équipements communautaires, la superficie des parcs et des espaces verts, ainsi que la largeur des rues. De plus, elle contribue à la vitalité et au dynamisme des commerces de proximité.

La densification de l’occupation du territoire permet d’optimiser l’utilisation des infrastructures et des équipements publics existants.

Elle a également des répercussions sur la qualité des milieux de vie, notamment en réduisant les coûts liés aux transports pour la population. Par exemple, dans un quartier dense, les logements, les commerces et les services se trouvent généralement plus près les uns des autres. Cette proximité favorise des déplacements plus courts et encourage l’utilisation de modes de transport durables, comme la marche, le vélo et le transport en commun.

La densité reflète également la façon dont les bâtiments et les espaces sont répartis sur un territoire. Elle influence la configuration et le cadre bâti des quartiers et secteurs urbanisés d’une municipalité. Elle peut prendre plusieurs formes et s’adapter aux principaux centres urbains, aux villes moyennes et aux villages.

Pour une même superficie de terrain, un secteur résidentiel à forte densité, caractérisé par une concentration élevée de logements, présentera une forme urbaine différente de celle d’un secteur résidentiel à faible densité, où les logements sont moins nombreux et répartis de manière plus dispersée.

Selon la densité d’occupation du sol d’un quartier, d’un secteur, d’une zone ou d’un terrain, plusieurs éléments peuvent varier, notamment :

la volumétrie (gabarit et hauteur) des bâtiments;

• les espaces libres entre les immeubles;
• l’uniformité du cadre bâti;
• l’ensoleillement.

La densité d’occupation du sol correspond au nombre d’éléments (ex. : logements) ou d’habitants présents sur une unité de surface d’un territoire (ex. : hectare). Elle s’exprime le plus souvent sous la forme d’une mesure quantitative, comme un ratio (ex. : 20 logements par hectare). Elle permet d’obtenir une évaluation précise de l’intensité d’occupation du sol.

La densité d’occupation du sol peut également être exprimée sous forme de moyennes, de plages de densité (ex. : 15 à 25 logements par hectare) ou de valeurs minimales et maximales (ex. : seuils minimaux de densité résidentielle, superficies minimales ou maximales de plancher, dimensions minimales des lots).

Densité résidentielle

Il existe deux types de densité résidentielle :

• La densité brute correspond au nombre de logements compris à l’intérieur d’une zone, divisé par le nombre d’hectares de cette zone. Elle inclut les rues, les plans d’eau ainsi que les terrains affectés à un usage public ou institutionnel.
• La densité nette correspond au nombre de logements compris ou prévus sur un hectare de terrain affecté spécifiquement à l’habitation. Elle exclut les rues publiques et privées, les plans d’eau et les terrains affectés à un usage public ou institutionnel.

Comme l’illustre la figure ci-dessous, la densité brute est calculée à partir de l’ensemble des bâtiments résidentiels et des bâtiments commerciaux et institutionnels. À l’inverse, la densité nette est calculée uniquement à partir des bâtiments résidentiels.

Autres mesures liées à la densité

D’autres rapports entre différentes superficies peuvent être utilisés pour mesurer la densité d’occupation du sol, notamment :

• Le coefficient d’emprise au sol (CES) : il correspond au rapport entre la superficie occupée par l'emprise ^{Lire le contenu de la note numéro 1} d’un bâtiment et la superficie totale du terrain (ex. : une emprise au sol de 150 m² sur un terrain de 700 m²). Lorsqu’il est exprimé en pourcentage, le CES devient le taux d’implantation.
• Le coefficient d’occupation du sol (COS) : il correspond au rapport entre la superficie totale des planchers d’un bâtiment et la superficie du terrain sur lequel ce bâtiment est implanté (ex. : une superficie de plancher de 250 m² sur un terrain de 700 m²). Également appelé « rapport plancher/terrain », le COS permet d’évaluer et d’encadrer l’intensité de l’occupation du sol en déterminant la superficie totale de plancher pouvant être construite sur un terrain, notamment en fonction des usages qui y sont autorisés (ex. : résidentiel, commercial ou industriel).

Affectations et densité

Les densités d’occupation du sol permettent de préciser, de manière quantitative, les affectations du sol et l’intensité de l’occupation prévues pour un territoire.

Par exemple, l’établissement d’une densité de 10 à 35 logements par hectare pour un secteur ou une zone permet d’y définir une affectation résidentielle de moyenne densité et d’y encadrer le niveau d’intensité de l’occupation du sol.

Aspects qualitatifs de la densité

Les aspects qualitatifs de la densité touchent plusieurs composantes de la forme urbaine, comme les stationnements en surface ou souterrains et le type d’implantation des bâtiments (ex. : maison détachée, jumelée ou en rangée).

Ces aspects jouent un rôle essentiel en aménagement du territoire et en urbanisme, puisqu’ils permettent d’intégrer une diversité de formes et de types de bâtiments pour répondre à des besoins variés. Ils assurent également une cohérence à l’intérieur de chaque secteur ou zone, en fonction des orientations et des objectifs des documents de planification (ex. : mixité des usages), ainsi que des densités d’occupation du sol autorisées.

Afin de tenir compte du milieu bâti existant et de ses caractéristiques, le plan d’urbanisme peut prévoir divers moyens visant, par exemple, à assurer :

• une intégration harmonieuse des nouvelles constructions de grand gabarit dans leur milieu d’insertion;
• une densification douce ^{Lire le contenu de la note numéro 2} dans les quartiers résidentiels de faible densité.

Les outils de planification des organismes municipaux établissent des dispositions relatives à la densité d’occupation du sol. Une fois définies dans les planifications territoriales, ces densités sont ensuite mises en œuvre par divers règlements d’urbanisme, notamment les règlements de zonage et de lotissement.

Outils de planification

Le plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) définit, pour l’ensemble du territoire d’une communauté métropolitaine, des seuils minimaux de densité ^{Lire le contenu de la note numéro 3} selon les caractéristiques du milieu. En appui à ceux-ci, le PMAD peut délimiter toute partie de territoire, déterminer toute localisation et rendre obligatoire l’intégration de tout élément qu’il précise dans le document complémentaire au schéma d’aménagement et de développement (SAD) applicable sur le territoire métropolitain.

Le SAD de la MRC détermine les densités d’occupation ^{Lire le contenu de la note numéro 4} pour tout périmètre d’urbanisation ^{Lire le contenu de la note numéro 5} . Il comprend également un indicateur visant à mesurer la densité résidentielle nette à l’intérieur de ces périmètres et définit des cibles à cet égard.

Le plan d’urbanisme détermine les affectations du sol et, dans tout périmètre d’urbanisation, les densités minimales de son occupation ^{Lire le contenu de la note numéro 6} .

Règlements d’urbanisme

À l’échelle locale, le règlement de zonage ^{Lire le contenu de la note numéro 7} permet à une municipalité de déterminer, pour chaque zone ou secteur de zone :

• les densités d’occupation du sol;
• la superficie des constructions au sol;
• la superficie totale de plancher d’un bâtiment par rapport à la superficie totale du lot.

Il permet également de spécifier, pour chaque zone, la proportion du terrain qui peut être occupée par une construction ou un usage.

Le règlement de lotissement ^{Lire le contenu de la note numéro 8} permet à une municipalité de déterminer, pour chaque zone prévue au règlement de zonage, la superficie et les dimensions des lots ou des terrains par catégorie de constructions ou d’usages.