Règlement de lotissement – Guide La prise de décision en urbanisme

Le règlement de lotissement ^{Lire le contenu de la note numéro 1} est un outil d’urbanisme utilisé par les municipalités pour encadrer la division des terrains et l’aménagement des voies de circulation.

Il peut également prévoir des règles applicables aux opérations cadastrales et exiger des conditions à respecter pour l’approbation d’un plan relatif à une opération cadastrale.

Le lotissement consiste à diviser un terrain en plusieurs lots distincts. Il constitue généralement la première étape du processus d’aménagement d’un territoire.

Le règlement de lotissement, combiné à l’obligation d’obtenir un permis de lotissement préalablement à toute opération cadastrale, permet d’empêcher les propriétaires de morceler leur terrain ou d’ouvrir des rues sans égard aux objectifs d’aménagement de la municipalité.

Bien que le lotissement précède généralement les nouveaux projets, ses règles doivent être cohérentes avec les normes prévues au règlement de zonage.  

Le règlement de lotissement est utilisé pour :

• assurer que les dimensions des lots permettent les usages autorisés par le règlement de zonage;
• optimiser l’utilisation des infrastructures et des équipements publics, en évitant les lots trop vastes dans les périmètres d’urbanisation;
• prévoir une orientation des lots favorisant un ensoleillement optimal, la mise en valeur de perspectives visuelles d’intérêt ou le drainage naturel des eaux de pluie;
• exiger des dimensions minimales pour les lots non desservis par les réseaux d’aqueduc et d’égouts, dans une perspective de santé publique et de protection de l’environnement;
• encadrer le tracé des voies de circulation afin d’optimiser les déplacements, notamment en transport en commun;
• interdire l’ouverture de nouvelles rues hors du périmètre d’urbanisation ou dans les zones de réserve prévues au schéma d’aménagement et de développement;
• exiger la cession, à la municipalité, des voies de circulation destinées à devenir publiques lors de nouveaux projets;
• interdire le lotissement dans certains secteurs pour des raisons de sécurité publique ou de protection de l’environnement;
• préserver des espaces verts et des accès publics aux plans d’eau d’intérêt récréatif.

Le règlement de lotissement s’applique généralement au moment d’une opération cadastrale, c’est-à-dire une opération qui modifie le plan d’un lot et qui ne peut être réalisée que par une arpenteuse-géomètre ou un arpenteur-géomètre. L’opération cadastrale la plus courante dans le contexte de l’urbanisme est le remplacement d’un lot, c’est-à-dire l’identification des parcelles issues du morcellement d’un lot ou du regroupement de plusieurs lots.

Les dispositions du règlement de lotissement peuvent porter sur les éléments suivants :

• La superficie et les dimensions des lots
• Le contrôle du lotissement dans les secteurs sensibles
• Les lots dérogatoires protégés par droits acquis
• Le tracé des rues et ruelles
• L’identification du caractère public ou privé des voies de circulation
• Les conditions d’approbation d’un plan relatif à une opération cadastrale
• Mesures complémentaires

La superficie et les dimensions des lots

Le règlement de lotissement peut établir des normes relatives à la superficie et aux dimensions des lots. Ces normes peuvent varier selon les zones et les catégories de constructions ou d’usages définies au règlement de zonage. Toutefois, pour une même catégorie d’usages ou de constructions, les normes doivent être uniformes à l’intérieur d’une zone.

Le règlement peut également prévoir des normes minimales de superficie ou de dimensions des lots en fonction de certaines caractéristiques, telles que la nature du sol, la proximité d’un ouvrage public ou encore la présence ou l’absence d’installations septiques ou de services d’aqueduc ou d’égout sanitaire. Ces normes peuvent varier selon les situations visées, indépendamment des zones, mais elles doivent demeurer uniformes sur l’ensemble du territoire municipal pour des situations identiques.

Par exemple, une municipalité pourrait exiger des superficies de lot plus élevées dans les secteurs en pente ou dans les secteurs non desservis, notamment lorsque les conditions du sol ou de la nappe phréatique nécessitent un contrôle accru de l’implantation résidentielle. Elle pourrait exiger des lots étroits en façade et profonds, de manière à ce que plusieurs bâtiments, sur un tronçon de rue, se connectent à ses réseaux d’aqueduc et d’égouts.

Le contrôle du lotissement dans les secteurs sensibles

Une municipalité peut encadrer ou interdire les opérations cadastrales (ex. : agrandissement, morcellement ou fusion de lots) en fonction de la topographie du terrain ou de la présence de contraintes liées à la sécurité publique, à la santé publique ou à la protection de l’environnement.

Ces contraintes peuvent être d’origine naturelle (ex. : milieux humides, zones de glissement de terrain ou d’érosion, pentes et falaises) ou de source anthropique, c’est-à-dire liées aux activités humaines (ex. : proximité d’infrastructures ferroviaires ou de sources de bruit, de vibrations ou d’émanations de particules).

Autrement dit, dans les secteurs présentant des risques ou des inconvénients majeurs pour les personnes, les biens ou l’environnement, le règlement de lotissement peut imposer des règles strictes en matière de subdivision du sol. Ces règles peuvent varier selon :

• les parties du territoire;
• les catégories d’opérations cadastrales;
• les catégories d’immeubles et d’activités;
• tout autre facteur pertinent.

Ces règles peuvent donc être établies indépendamment des zones et des catégories prévues au règlement de zonage. Par exemple, le règlement peut :

• interdire le lotissement à des fins résidentielles dans les secteurs à forte pente caractérisés par un sol instable;
• limiter les opérations cadastrales dans les milieux humides cartographiés au schéma d’aménagement et de développement de la MRC à la création de grands lots à des fins de conservation.

Les lots dérogatoires protégés par droits acquis

Un lot dérogatoire protégé par droits acquis est un lot qui ne respecte plus les normes en vigueur du règlement de lotissement, généralement parce qu’il a été créé à une époque où les exigences étaient différentes. Bien qu’il ne soit plus conforme aux normes actuelles, ce lot peut être conservé tel quel grâce aux droits acquis dont il bénéficie. Sa ou son propriétaire ne peut donc faire l’objet de sanctions en raison de cette non-conformité apparue après sa création.

Le règlement de lotissement peut définir les conditions permettant d’agrandir ou de modifier un lot dérogatoire sans que ce lot perde les droits acquis qui y sont associés. Ces conditions peuvent varier selon les cas prévus par le règlement.

Par exemple, une municipalité peut autoriser la modification des dimensions d’un lot dérogatoire à condition que cela n’entraîne pas la création de nouvelles dérogations ni l’aggravation d’une dérogation existante.

Il importe toutefois de distinguer les règles applicables aux lots de celles applicables aux bâtiments. Celles relatives à la construction ou à la modification d’un bâtiment sur un lot dérogatoire relèvent plutôt du règlement de zonage et du règlement relatif à certaines conditions d’émission du permis de construction ^{Lire le contenu de la note numéro 2} .

Le tracé des rues et ruelles

Le règlement de lotissement peut, en fonction de la topographie des lieux et de l’usage auquel elles sont destinées, encadrer le tracé des rues et ruelles, publiques ou privées. Il peut notamment déterminer :

• leur emplacement;
• leur largeur, ainsi que la largeur de l’emprise municipale (soit la lisière, en bordure d’une voie publique, qui appartient à la municipalité mais sur laquelle la chaussée n’est pas aménagée);
• les distances à respecter entre elles;
• l’angle dans lequel deux voies peuvent se croiser, et la distance entre deux intersections;
• leur pente.

Ces règles peuvent également s’appliquer aux trottoirs, aux sentiers de piétons et aux pistes cyclables ou multifonctionnelles.

Le règlement peut également interdire toute opération cadastrale relative aux rues, aux ruelles, aux sentiers de piétons ou aux places publiques qui ne respecte pas les normes de dimension prévues ou ne correspond pas au tracé projeté des voies de circulation prévu au plan d’urbanisme.

Une voie de circulation est toute structure ou tout endroit destiné à la circulation des véhicules et des piétons, notamment une route, rue ou ruelle, un trottoir, un sentier pour piétons, une piste cyclable, un sentier de motoneige, un sentier de randonnée, une place publique ou une aire publique de stationnement ^{Lire le contenu de la note numéro 3} .

Lorsqu’aucune norme relative à l’emplacement des rues n’est prévue par le règlement de lotissement, le promoteur peut en déterminer le tracé.

L’identification du caractère public ou privé des voies de circulation

Le règlement de lotissement peut distinguer les voies de circulation publiques des voies privées. Une municipalité peut ainsi établir des normes particulières applicables pour les chemins privés, par exemple en exigeant qu’ils soient assortis d’une servitude d’accès réelle et perpétuelle pour tous les propriétaires riverains. Elle peut aussi prévoir que toute nouvelle voie créée sur son territoire soit à caractère public, prohibant ainsi la création de nouveaux chemins privés.

Le règlement de lotissement peut également obliger les propriétaires de rues, de ruelles et de sentiers de piétons à indiquer leur caractère privé, et ce, de la manière établie. Par exemple, la municipalité peut exiger l’installation d’une signalisation indiquant qu’une voie est privée.

Les conditions d’approbation d’un plan relatif à une opération cadastrale

Le règlement de lotissement peut exiger qu’une demande de permis de lotissement soit accompagnée d’un plan d’opération cadastrale (souvent appelé plan de lotissement).

Le règlement peut également prévoir certaines conditions à respecter pour l’approbation du plan. Par exemple, il peut exiger :

• l’engagement de la ou du propriétaire à céder gratuitement à la municipalité l’assiette des voies de circulation indiquées sur le plan et destinées à devenir publiques;
• l’identification des servitudes existantes ou requises pour le passage d’installations de transport d’énergie ou de transmission des communications;
• la présentation d’un projet de morcellement portant sur un territoire plus vaste appartenant à la ou au même propriétaire;
• le paiement de toutes les taxes municipales exigibles et impayées liées aux immeubles compris dans le plan;
• la cession d’un terrain ou l’octroi d’une servitude permettant l’accès public à un lac ou à un cours d’eau;
• le versement d’une contribution aux fins de favoriser l’établissement, le maintien ou l’amélioration de parcs ou de terrains de jeux, ou la préservation d’espaces naturels ^{Lire le contenu de la note numéro 4} .

Précisons que l’obtention d’un permis de lotissement ne confère pas automatiquement le droit d’obtenir un permis de construction. Certaines situations peuvent empêcher la réalisation du projet pour lequel un terrain a été loti, notamment :

• la non-satisfaction des conditions d’émission du permis de construction (ex. : absence d’infrastructures publiques);
• une modification aux normes de zonage.  

Mesures complémentaires

Le règlement de lotissement peut prévoir toute autre mesure complémentaire visant à encadrer la division des terrains et l’aménagement des voies de circulation publiques et privées.

Ce pouvoir complémentaire permet à une municipalité d’établir des règles pour des situations qui ne sont pas explicitement encadrées par les pouvoirs de lotissement prévus par la loi. Ces mesures doivent toutefois demeurer compatibles avec les autres dispositions applicables.

À titre d’exemple, une municipalité peut :

• exiger l’aménagement de dispositifs de gestion durable des eaux pluviales ou de bandes de protection végétalisées en bordure des voies de circulation;
• fixer, dans certaines zones, une superficie maximale des lots à l’intérieur d’une distance donnée d’un pôle structurant de transport collectif;
• établir des normes d’aménagement relatives aux trottoirs, aux sentiers de piétons, aux pistes cyclables et aux places publiques;
• prescrire le tracé des rues afin d’éviter les milieux sensibles identifiés au plan d’urbanisme;
• encadrer l’orientation des lots et l’organisation des îlots.

L’adoption ou la modification d’un règlement de lotissement est assujettie aux procédures applicables à l’ensemble des règlements d’urbanisme. Elle est notamment soumise à des obligations en matière de consultation publique et de conformité au schéma d’aménagement et de développement.

Les dispositions du règlement de lotissement ne sont pas susceptibles d’approbation référendaire.

En plus des conditions prévues au règlement de lotissement, une municipalité peut assujettir la délivrance d’un permis de lotissement à d’autres exigences d’urbanisme, telles que :

• la production de plans ou de documents en appui à la demande de permis, conformément au règlement sur les permis et certificats;
• l’approbation des plans d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA) des constructions ou de plans relatifs à l’aménagement des terrains et aux travaux qui y sont liés;
• la conclusion d’une entente relative aux travaux d’infrastructures et d’équipements municipaux et à la prise en charge ou au partage des coûts qui y sont associés;
• le versement d’une contribution destinée à financer tout ou partie d’une dépense liée à l’ajout, à l’agrandissement ou à la modification d’infrastructures ou d’équipements municipaux requise pour répondre aux besoins générés par le projet (redevance de développement).

Un lot est protégé par droits acquis lorsqu’il devient dérogatoire à la suite de l’acquisition, à des fins d’utilité publique, d’une partie d’un immeuble par une personne disposant d’un pouvoir d’expropriation, pourvu qu’il ait été conforme à la réglementation applicable ou protégé par droits acquis immédiatement avant cette acquisition ^{Lire le contenu de la note numéro 5} .

De plus, le conseil d’une municipalité peut adopter un règlement afin d’autoriser, malgré tout règlement d’urbanisme et aux conditions qu’il détermine, l’implantation de tout ou partie d’une construction, d’un ouvrage ou d’un usage qui se trouvait sur une partie d’immeuble qui a été acquise à des fins d’utilité publique par une personne qui a un pouvoir d’expropriation. Cette implantation peut être faite sur le résidu de l’immeuble ou, si nécessaire, sur un immeuble adjacent ^{Lire le contenu de la note numéro 6} .

Par un tel règlement, une municipalité peut donc accorder des dérogations pour permettre la reconstruction d’un bâtiment ou la poursuite d’un usage sur un lot qui n’a plus les dimensions suffisantes à la suite de l’acquisition d’une partie de celui-ci à des fins d’utilité publique.

Toutefois, une telle autorisation ne peut être accordée si :

• la construction (ou l’usage) n’était pas, immédiatement avant l’acquisition, conforme à la réglementation applicable ni protégée par droits acquis;
• l’implantation porte atteinte à la jouissance du droit de propriété des propriétaires des immeubles voisins;
• l’implantation a pour effet d’aggraver les risques en matière de sécurité ou de santé publiques, ou porte atteinte à la qualité de l’environnement ou au bien-être général.