Pouvoir d’autoriser des projets d’habitation dérogatoires à la réglementation d’urbanisme – Guide La prise de décision en urbanisme

Le conseil de toute municipalité locale peut autoriser, par résolution, des projets immobiliers d’au moins trois logements qui dérogent à l’un ou l’autre de ses règlements d’urbanisme. Ce pouvoir est caractérisé par différents allègements aux procédures usuelles en matière d’urbanisme, ce qui permet d’accélérer la mise en chantier des projets d’habitation concernés ^{Lire le contenu de la note numéro 1} .

Les municipalités jouent un rôle important dans le développement d’une offre de logements adaptée aux différents besoins de leur population. Ce rôle s’exerce notamment par l’adoption de règles d’urbanisme appropriées au contexte de chaque municipalité.

Lorsque l’offre de logements devient insuffisante, il peut être nécessaire de réviser les normes d’urbanisme afin de favoriser le développement de nouveaux projets d’habitation. Or, il peut parfois s’agir d’un processus exigeant et de longue durée. Dans l’intervalle, un conseil municipal peut vouloir accélérer les mises en chantier de projets d’habitation pour réduire la pression sur le marché du logement.

Une municipalité peut également vouloir autoriser un projet d’habitation particulier sans modifier les normes de zonage applicables à l’ensemble du secteur concerné.

Dans des contextes comme ceux-ci, le pouvoir d’autoriser des projets d’habitation dérogatoires peut s’avérer un outil intéressant.

D’une part, en permettant la dérogation aux règlements d’urbanisme (ex. : nombre d’étages, marges de recul, nombre de cases de stationnement), le conseil bénéficie d’une plus grande souplesse pour l’autorisation de projets immobiliers.

D’autre part, en raison des différents allègements procéduraux qu’il permet, ce pouvoir vient accélérer le processus d’autorisation municipale pour la réalisation de projets d’habitation. Il favorise ainsi la mise en chantier rapide de nouveaux logements.

Le pouvoir s’applique aux projets immobiliers qui comportent au moins trois logements. Ces projets peuvent être mixtes, c’est-à-dire comprendre à la fois des usages résidentiels et non résidentiels, à condition que la majorité de la superficie de plancher soit consacrée à l’habitation. Par exemple, le projet pourrait comprendre des commerces de proximité au rez-de-chaussée d’un immeuble à logements.

Ce pouvoir s’exerce par simple résolution du conseil municipal. Il s’agit d’un pouvoir discrétionnaire, c’est-à-dire que le conseil municipal évalue chaque demande au cas par cas et décide de l’autoriser ou non.

Toutefois, contrairement aux autres pouvoirs de nature discrétionnaire en urbanisme, il ne nécessite pas l’adoption préalable d’un règlement ni la définition de critères d’évaluation des demandes d’autorisation.

Les municipalités qui le souhaitent peuvent toutefois se doter de lignes directrices pour guider le conseil municipal dans l’exercice de ce pouvoir.

Toute résolution autorisant un projet dérogatoire doit être précédée de l’adoption d’un projet de résolution, lequel doit faire l’objet d’une consultation publique.

Comme mentionné précédemment, ce pouvoir ne nécessite pas l’adoption d’un règlement ou de critères d’analyse des demandes pour être applicable. Par conséquent, les municipalités sont susceptibles de recevoir des demandes d’autorisation multiples et variées.

Comme il s’agit d’un pouvoir de nature discrétionnaire, le conseil municipal doit normalement se prononcer sur chaque demande reçue, et ce, sans égard à son intention d’accorder ou non des autorisations.

Toutefois, une municipalité peut se doter de lignes directrices précisant les conditions d’autorisation et les critères d’évaluation des projets soumis. De telles lignes directrices peuvent avoir différents avantages :

• alléger la charge du conseil en permettant à l’administration municipale de ne lui transmettre que les demandes d’autorisation répondant aux exigences minimales;
• améliorer la prévisibilité et la qualité des demandes soumises en permettant aux demandeurs de connaître en amont les exigences du conseil;
• favoriser un traitement cohérent et équitable des différentes demandes, sur la base de critères connus.

Par exemple, de telles lignes directrices peuvent préciser :

• les parties du territoire où le conseil est ouvert à accorder des autorisations (ex. : centre-ville, secteurs prioritaires à densifier, secteurs desservis par le transport collectif);
• les objectifs à respecter, notamment en lien avec la planification de la municipalité (ex. : plan d’urbanisme, politique d’habitation, plan climat);
• les critères en vertu desquels est faite l’évaluation des demandes d’autorisation, par exemple :
  • l’effet des logements sur les besoins en habitation du secteur (ex. : si les logements répondent aux besoins des familles, des étudiants, des personnes âgées);
  • l’intégration des caractéristiques physiques du bâtiment dans le milieu;
  • la mise en valeur du patrimoine;
• les normes d’urbanisme à l’égard desquelles le conseil est ouvert ou n’est pas ouvert à accorder des dérogations.

Les lignes directrices pourraient également prévoir que le comité consultatif d’urbanisme soit consulté sur toutes les demandes d’autorisation reçues ou sur certaines d’entre elles.

Le conseil municipal peut assortir son autorisation de conditions relatives à la réalisation du projet. Il peut par exemple :

• exiger qu’une entente soit conclue avec le demandeur afin d’assurer le caractère social, abordable ou étudiant de certains logements du projet pendant une durée déterminée;
• déterminer la superficie minimale des logements créés;
• exiger l’intégration de mesures de performance énergétique et environnementale au bâtiment;
• exiger la conservation et la mise en valeur d’un espace vert sur le site du projet;
• imposer une date limite pour la réalisation du projet, au-delà de laquelle la résolution ne serait plus valide.

Ce pouvoir ne peut pas être utilisé :

• à l’extérieur d’un périmètre d’urbanisation délimité dans un schéma d’aménagement et de développement (SAD);
• dans un lieu où l’occupation du sol est soumise à des contraintes particulières pour des raisons de sécurité publique, de santé publique, de protection de l’environnement ou de bien-être général (ex. : risque de glissement de terrain, aire de protection d’une prise d’eau potable, milieu humide, niveau de vibration trop élevé);
  • exception : le pouvoir peut toutefois être utilisé dans un lieu où l’occupation du sol est soumise à des contraintes particulières liées à la présence d’une infrastructure routière ou ferroviaire, si l’autorisation du projet ne nécessite pas de déroger à des normes qui visent la sécurité publique, la santé publique ou le bien-être général. Par exemple, dans le cas d’un projet envisagé à proximité d’une voie ferrée, un conseil municipal ne pourrait pas accorder de dérogations aux normes en matière d’atténuation des nuisances sonores ou de marge de recul minimale à des fins de sécurité.
• dans une zone où aucun usage résidentiel n’est autorisé;
  • exception : le pouvoir peut toutefois être utilisé si les affectations du sol du plan d’urbanisme y prévoient une affectation résidentielle. Par exemple, pour un secteur en requalification ou en redéveloppement, le zonage pourrait ne pas encore avoir été ajusté. Dans ce cas, l’utilisation du pouvoir peut tout de même être possible si, à défaut d’avoir un règlement de zonage à jour, le plan d’urbanisme y autorise les affectations résidentielles.

Plusieurs allègements aux procédures usuelles d’aménagement et d’urbanisme s’appliquent à l’utilisation de ce pouvoir, à savoir :

• aucune approbation référendaire n’est requise;
• l’avis préalable du comité consultatif d’urbanisme n’est pas requis;
• la MRC dispose d’un délai de 30 jours pour se prononcer sur la conformité de la résolution au SAD (comparativement à 120 jours dans le cas d’un règlement d’urbanisme);
• la résolution est réputée conforme si la MRC ne se prononce pas avant l’échéance du délai. La municipalité n’a donc pas à demander à la Commission municipale du Québec de se prononcer sur la conformité au schéma si la MRC y fait défaut (contrairement à la procédure applicable pour un règlement d’urbanisme);
• le mécanisme de suspension des avis de conformité ne s’applique pas. Autrement dit, la MRC ne peut refuser de se prononcer sur la conformité au SAD, même si la municipalité locale est en défaut d’apporter une modification de concordance à son plan d’urbanisme ou à sa réglementation d’urbanisme.

La résolution peut autoriser la démolition d’un immeuble situé sur le site d’implantation du projet malgré toute disposition d’un règlement relatif à la démolition d’immeubles.

Cela permet de réduire les délais en évitant qu’un demandeur doive obtenir deux autorisations distinctes : une pour la démolition et une autre pour la construction de son projet.

Par exemple, si le demandeur souhaite démolir un ancien bâtiment commercial vacant afin d’y construire un projet dérogatoire, le conseil peut, à même sa résolution d’autorisation du projet, autoriser la démolition du bâtiment commercial.

Exception : cette possibilité ne s’applique pas à un immeuble patrimonial ou à un immeuble comprenant un logement. Dans ces cas, les règles et procédures usuelles de la municipalité encadrant la démolition doivent être respectées.

Ainsi, si un ancien bâtiment commercial est inscrit à l’inventaire patrimonial de la MRC, le demandeur doit préalablement obtenir une autorisation du comité de démolition.

En cas de non-respect d’une dérogation accordée par la résolution, les sanctions pénales et les recours judiciaires prévus pour toute contravention à un règlement d’urbanisme ou de démolition peuvent s’appliquer.

Par exemple, si le règlement de zonage permet quatre étages et que la résolution en autorise six, mais que le promoteur en construit sept, ce dernier se trouve à contrevenir au règlement de zonage et s’expose aux sanctions qu’il prévoit.

Une municipalité peut aussi contrôler le respect des conditions associées à une autorisation au moyen d’amendes, lesquelles représentent :

• 1 000 $, dans le cas d’une personne physique;
• 2 000 $ dans les autres cas.

Ces montants sont doublés en cas de récidive.