Règlement sur l’occupation et l’entretien des bâtiments – Guide La prise de décision en urbanisme

Le règlement sur l’occupation et l’entretien des bâtiments permet à une municipalité de contrôler les situations de vétusté ou de délabrement des bâtiments situés sur son territoire ^{Lire le contenu de la note numéro 1} . Il vise à prévenir des conditions susceptibles de compromettre la sécurité des personnes occupant un bâtiment, la salubrité des lieux ou la qualité du cadre de vie.

Les règlements d’urbanisme, comme le règlement de zonage, le règlement de construction et le règlement sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale, permettent d’encadrer la construction des bâtiments. Toutefois, ils ne permettent pas d’assurer que ceux-ci demeurent sains et qu’ils soient adéquatement entretenus au fil du temps.

Le règlement sur l’occupation et l’entretien des bâtiments répond à cet objectif. Il permet à une municipalité de prévoir des normes pour contrôler les situations de vétusté ou de délabrement sur son territoire et à forcer les propriétaires à entretenir leurs bâtiments.

Il permet ainsi de répondre à des objectifs de sécurité, de salubrité, de fonctionnalité, d’esthétisme et de conservation des bâtiments, en régissant, entre autres :

• l’entretien des différentes composantes des bâtiments afin qu’elles offrent la solidité nécessaire pour résister aux éléments de la nature;
• la conservation des bâtiments en bon état pour qu’ils puissent servir à l’usage auquel ils sont destinés et demeurent sécuritaires, salubres et habitables pour leurs occupantes et occupants;
• le maintien des immeubles dans un état qui assure leur conservation et évite qu’ils deviennent délabrés ou abandonnés.

Toute municipalité locale doit maintenir en vigueur un règlement sur l’entretien et l’occupation des bâtiments. Celui-ci doit obligatoirement s’appliquer aux immeubles patrimoniaux, c’est-à-dire :

• ceux qui figurent dans l’inventaire du patrimoine bâti de la municipalité régionale de comté (MRC);
• ceux qui sont cités ou situés dans un site patrimonial cité.

Il peut également viser tout autres bâtiment ou catégorie de bâtiments.

Le règlement doit au moins contenir des normes pour prévenir le dépérissement des immeubles, les protéger contre les intempéries et préserver l’intégrité de leur structure. Il peut exiger, par exemple, la réparation d’une toiture qui fuit, la reconstruction de murs écroulés, le remplacement de pièces de charpente dégradées ou l’élimination de moisissures rapidement.

Il s’agit d’exigences minimales et la municipalité locale peut également encadrer :

• l’entretien général d’un bâtiment (ex. : toitures, parements, revêtements extérieurs, fondations, caves, portes, fenêtres, cadres et châssis, balcons, galeries, escaliers extérieurs, murs, plafonds, planchers, puits d’aération et d’éclairage, appareils de plomberie, ornementation, auvents, cagibis);
• l’occupation d’un bâtiment (ex. : éclairage, aération, incorporation des installations sanitaires, isolation thermique).

Une municipalité peut adapter l’application de son règlement selon les différentes catégories d’immeubles ou parties de son territoire. Par exemple, les bâtiments résidentiels pourraient être assujettis à des normes distinctes de celles des bâtiments industriels et les exigences pourraient être plus sévères et plus nombreuses dans les secteurs à vocation touristique.

Les municipalités disposent de différents recours pour veiller à l’application de leur règlement sur l’occupation et l’entretien de bâtiments, soit :

• L’avis de travaux et requête auprès de la Cour supérieure
• L’avis de détérioration au registre foncier
• L’expropriation d’un immeuble vétuste ou délabré
• Les amendes

Avis de travaux et requête auprès de la Cour supérieure

En cas de vétusté ou de délabrement d’un bâtiment visé par le règlement, la municipalité peut exiger du propriétaire qu’il effectue les travaux de réfection, de réparation ou d’entretien nécessaires pour le respect des normes applicables.

Pour ce faire, la municipalité doit transmettre au propriétaire un avis indiquant les travaux requis ainsi que le délai accordé pour les exécuter. Elle peut également autoriser un délai additionnel.

Par exemple, à la suite du rapport d’inspection indiquant que des éléments de la toiture d’un bâtiment (ex. : lanterneaux, ouvrages de métal et gouttières) sont vétustes ou délabrés, la municipalité pourrait ordonner leur réparation ou leur remplacement afin d’assurer l’étanchéité de la toiture et prévenir les infiltrations d’eau.

Dans le cas où le propriétaire omet d’effectuer les travaux, la Cour supérieure peut autoriser la municipalité à les exécuter et à en réclamer les coûts au propriétaire. La requête de la municipalité à la Cour supérieure est instruite et jugée d’urgence.

Le coût des travaux effectués sur l’immeuble constitue une créance prioritaire garantie par une hypothèque légale sur l’immeuble concerné.

Avis de détérioration au registre foncier

En plus de pouvoir s’adresser à la Cour supérieure, le conseil de la municipalité peut demander l’inscription d’un avis de détérioration au registre foncier lorsqu’un propriétaire ne se conforme pas à l’avis de travaux transmis. L’avis de détérioration doit notamment décrire les réparations à effectuer. Le cas échéant, un éventuel acquéreur de l’immeuble devra assumer la responsabilité de ceux-ci.

Si, par la suite, la municipalité constate que les travaux ont été effectués, le conseil doit requérir l’inscription d’un avis de régularisation au registre foncier.

Lorsqu’il y a inscription d’un avis de détérioration ou de régularisation, la municipalité doit en informer le propriétaire de l’immeuble ainsi que tout titulaire d’un droit réel identifié au registre foncier.

La municipalité tient également une liste des immeubles visés par un avis de détérioration. Cette liste doit être publiée sur son site Internet ou, si elle n’en possède pas, sur celui de la MRC qui comprend son territoire. Un immeuble en est retiré lorsqu’il a fait l’objet d’un avis de régularisation.

Expropriation d’un immeuble vétuste ou délabré

Lorsque le propriétaire ne s’est pas conformé à un avis de détérioration inscrit au registre foncier depuis au moins 60 jours, la municipalité peut acquérir l’immeuble de gré à gré ou par expropriation, si au moins une des conditions suivantes est présente :

• son état présente un risque pour la santé ou la sécurité des personnes;
• il est vacant depuis une période fixée par règlement du conseil, laquelle doit être d’au moins un an;
• il s’agit d’un immeuble patrimonial.

Amendes

Une infraction à une disposition du règlement sur l’occupation et l’entretien des bâtiments peut être sanctionnée par une amende dont les montants minimal et maximal sont déterminés par le règlement. Le montant maximal pour une infraction ne doit toutefois pas excéder 250 000 $. L’objectif de ce montant maximal est de viser les situations où un défaut d’entretien prolongé entraîne une dégradation telle que la démolition devient pratiquement inévitable, un phénomène aussi appelé « démolitions par abandon » ^{Lire le contenu de la note numéro 2} . En effet, sauf dans certaines situations, l’amende maximale pour une démolition illégale est de 250 000 $.

Étant donné la grande diversité d’infractions pouvant être visées par le règlement, aucune amende minimale n’est prévue. Une municipalité peut donc établir des fourchettes adaptées à la nature des infractions et, au besoin, prévoir des montants distincts pour les personnes morales et les récidivistes.

Compte tenu de l’ampleur de ces fourchettes (de 1 $ à 250 000 $), la loi prévoit plusieurs facteurs aggravants dont un juge doit tenir compte dans la détermination de la peine (à l’intérieur des fourchettes déterminées par le règlement de la municipalité). Ces facteurs, qui peuvent être complétés par d’autres, et qui sont déterminés par le juge en fonction de chaque situation, sont les suivants :

• le fait d’agir intentionnellement ou de faire preuve de négligence ou d’insouciance;
• la gravité de l’atteinte ou le risque d’atteinte à la santé ou à la sécurité des personnes;
• l’intensité des nuisances subies par le voisinage;
• le caractère prévisible de l’infraction ou le défaut d’avoir donné suite aux recommandations ou aux avertissements visant à la prévenir, notamment lorsque les travaux exigés par la municipalité ou décrits dans un avis de détérioration n’ont pas été réalisés;
• le fait que le bâtiment concerné soit un immeuble patrimonial;
• le fait que les actions ou omissions du contrevenant aient entraîné une telle détérioration du bâtiment que le seul remède utile consiste en sa démolition;
• les tentatives de dissimuler l’infraction ou son défaut de tenter d’en atténuer les conséquences.

Le juge qui, en présence d’un facteur aggravant, impose tout de même une amende minimale doit motiver sa décision.

Finalement, lorsqu’un immeuble visé par un avis de détérioration est vendu, une municipalité peut imposer au nouveau propriétaire l’amende applicable en cas de récidive, même si la première infraction a été commise par le propriétaire précédent.

Le règlement sur l’occupation et l’entretien des bâtiments n’est pas le seul outil dont disposent les municipalités pour intervenir sur l’état des immeubles. D’autres pouvoirs peuvent également être utilisés selon la situation.

Salubrité dans les immeubles et nuisances

Une municipalité peut adopter des règlements en matière de salubrité pour obliger la personne propriétaire, locataire, l’occupante ou l’occupant de l’immeuble ou toute autre personne responsable à se débarrasser des matières malsaines ou nuisibles de la manière prescrite par le conseil.

Elle peut également réglementer les nuisances, telles que les odeurs, le bruit ou l’encombrement résultant du mauvais usage ou de l’entretien déficient d’un immeuble.

Pour en savoir davantage, consultez la fiche Règlements sur la salubrité et les nuisances.

Citation d’un bien patrimonial

Lorsque le conseil d’une municipalité locale ou d’une MRC cite un immeuble ou un site comme patrimonial en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel, il peut, par résolution, établir des conditions pour protéger ses valeurs patrimoniales. Ces conditions s’ajoutent à la réglementation municipale.

Ces conditions peuvent aussi viser l’intérieur d’un immeuble patrimonial cité.  Par exemple, un conseil municipal pourrait encadrer la restauration, la réparation ou la modification de l’apparence intérieure d’un immeuble patrimonial cité (les boiseries, l’escalier, les plafonds, etc.).

Pour en savoir davantage, consultez la page Citation d’un bien patrimonial par une municipalité locale, une MRC ou une communauté autochtone.