Pouvoir des municipalités en matière d'habitation

N° 16 – 4 juillet 2025

L’habitation est une compétence provinciale pour laquelle le gouvernement du Québec et les organismes municipaux sont les principaux partenaires. Ils partagent des responsabilités et jouent des rôles complémentaires dans ce domaine.

À l’échelle du Québec, la ministre des Affaires municipales est responsable de l’accompagnement et du soutien offerts aux municipalités et les MRC dans l’accomplissement de leur compétence. La ministre responsable de l’Habitation a, quant à elle, la charge de s’occuper de la Société d’habitation du Québec (SHQ) et du Tribunal administratif du logement (TAL).

Les municipalités ont majoritairement des pouvoirs habilitants consignés dans la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU), la Loi sur les compétences municipales (LCM), le Code municipal du Québec (CM), la Loi sur les cités et villes (LCV) et la Loi sur la Société d’habitation du Québec (LSHQ). Ces pouvoirs donnent la capacité aux municipalités de posséder, de construire, d’aménager, d’administrer, de louer et d’aliéner des immeubles ou, dans certains cas, d’accorder des aides financières ou fiscales à ses partenaires ou à ses résidents.

Ce Muni-Express recense donc les pouvoirs qui permettent aux municipalités locales et aux municipalités régionales de comté (MRC) d’intervenir en matière d’habitation.

La compétence en habitation (LCM, art. 4 et 101)

Les municipalités locales et les MRC ont une compétence générale en habitation. Une compétence est l’aptitude à intervenir dans un domaine particulier et elle s’accompagne généralement des pouvoirs :

• réglementaires, dont la majorité en habitation relève de l’urbanisme;
• d’aide, qui sont diversifiés en habitation pour les municipalités locales, la majorité étant partagée avec les MRC;
• d’intervention directe. Une municipalité locale ou une MRC peut exercer tout pouvoir non réglementaire en matière d’habitation (ex. : acquisition et vente d’immeubles d’habitation, embauche de personnel, soutien technique, passation de contrats pour des travaux sur des immeubles d’habitation détenus par une municipalité).

Pour guider l’exercice de leur compétence en habitation, en aménagement et en urbanisme, les acteurs municipaux ont également des responsabilités et des pouvoirs en matière de planification. En outre, elles peuvent utiliser leurs pouvoirs fiscaux pour influencer le marché de l’habitation.

Cette compétence assure que les municipalités locales et les MRC puissent être des actrices de premier plan en matière d’habitation sur leur territoire, au même titre qu’elles le sont pour le développement économique local, l’environnement, la salubrité, la sécurité, etc.  Elles peuvent l’exercer de manière concurrente, c’est-à-dire sans déclaration de compétence par la MRC.

Les municipalités locales et MRC sont responsables de planifier le territoire en adoptant des documents de planification qui traitent entre autres de la gestion de l’urbanisation et de l’habitation. Le gouvernement du Québec adopte des orientations gouvernementales en aménagement du territoire (OGAT) qui précisent ses attentes à l’égard du contenu de ces documents. Cette planification se manifeste concrètement sur le territoire par l’entremise des règlements d’urbanisme des municipalités locales, dans le respect du principe de conformité.

Les différents documents de planification territoriale doivent notamment avoir comme finalité le développement et le maintien d’une offre d’habitation répondant à la diversité des besoins de la population.

Ainsi, le plan métropolitain d’aménagement et de développement d’une communauté métropolitaine doit, entre autres, définir des seuils de densité selon les caractéristiques du milieu et des territoires voués à l’urbanisation optimale de l’espace.

Le schéma d’aménagement et de développement d’une MRC, en plus de devoir établir un périmètre d’urbanisation, de décrire les besoins projetés en matière d’habitation et de prévoir des moyens en vue d’y répondre, détermine aussi les densités approximatives d’occupation du sol pour les différentes parties de son territoire.

Enfin, le plan d’urbanisme d’une municipalité locale doit définir les grandes affectations du sol et les densités de son occupation. Il est également obligatoire d’y décrire les besoins projetés en matière d’habitation et de prévoir des mesures en vue d’y répondre. Il peut, en plus, cibler des zones à rénover ou à restaurer. Il peut comprendre un Plan particulier d’urbanisme qui prévoit notamment des objectifs en matière d’habitation pour le secteur auquel il s’applique.

Tous ces choix d’aménagement conditionnent donc l’offre de logements. Par exemple, pour un territoire donné, l’augmentation d’une densité pourra conduire à une augmentation de l’offre de logements.

Orientation gouvernementale en aménagement du territoire portant sur l’habitation

Certaines MRC doivent modifier leur schéma d’aménagement et de développement (SAD) pour assurer sa conformité avec l’OGAT en matière d’habitation intitulée Planifier des milieux de vie assurant l’accès à des logements de qualité, accessibles et abordables pour l’ensemble des ménages, entrée en vigueur en avril 2024. Cette orientation s’applique à 23 MRC ou villes ayant certaines compétences de MRC, particulièrement confrontées aux enjeux de rareté ou d’abordabilité de logements. L’attente qui en découle requiert la prise en compte des besoins en habitation dans les SAD ainsi que l’identification d’indicateurs et la détermination de cibles.

Les MRC doivent réviser leur SAD en tenant compte des nouvelles OGAT adoptées en mai 2024, qui sont entrées en vigueur le 1^er décembre 2024 et qui s’appliquent à l’ensemble des organismes municipaux régionaux. Ces orientations comprennent entre autres l’objectif 4.1 Planifier des milieux de vie assurant l’accès à des logements de qualité, accessibles et abordables pour l’ensemble des ménages. À l’instar de l’OGAT en matière d’habitation, l’attente qui en découle requiert la prise en compte des besoins en habitation dans les SAD et l’identification et l’intégration d’un indicateur ainsi que la définition de cibles, en plus de prévoir des moyens pour contribuer au développement d’une offre variée répondant aux besoins des ménages.

L’adoption des nouvelles OGAT a rendu nécessaires certains ajustements s’appliquant aux orientations des communautés métropolitaines de Montréal et de Québec. Chacune a sa propre OGAT qui contient notamment des attentes spécifiques en matière d’habitation.

Une municipalité locale et une MRC peuvent concevoir une politique d’habitation formulant les principes qui guideront leur action, en concordance avec leur plan d’urbanisme ou leur schéma d’aménagement. Par exemple, pour guider ses actions et ses interventions, une municipalité locale pourrait poursuivre divers objectifs, comme :

• améliorer la qualité du parc de logements existants et en augmenter le nombre;
• accueillir et loger les nouveaux résidents, notamment les jeunes et les immigrants;
• contribuer au maintien des aînés dans leur communauté par des logements et des services répondant à leurs besoins;
• agir sur l’offre de logements abordables, sociaux ou étudiants.

La réglementation constitue un outil de premier plan pour les municipalités locales afin d’influencer l’offre de logements sur leur territoire, tant sur le plan de la quantité (densité, hauteur) que sur la qualité (typologie), en conformité avec la planification territoriale à cet égard. Plusieurs habilitations réglementaires leur permettent d’agir en matière d’habitation. Elles sont décrites dans les paragraphes suivants.

Règlement de zonage (LAU, art. 113)

Le règlement de zonage permet de diviser le territoire en zones, en vue de contrôler l’usage des terrains et des bâtiments, ainsi que l’implantation, la forme et l’apparence des constructions. Il peut porter sur des sujets variés touchant à l’habitation, dont :

• les usages et les constructions autorisés ou prohibés;
• les dimensions, le volume et l’implantation des constructions (ex. : nombre d’étages);
• les densités d’occupation du sol;
• la superficie totale de plancher d’un bâtiment par rapport à la superficie du lot;
• la proportion du terrain occupée par une construction ou un usage;
• la division ou la subdivision d’un logement.

Le règlement de zonage peut donc favoriser une densité résidentielle particulière ainsi que l’implantation de certains types de logements. De plus, une municipalité locale a des pouvoirs en matière de zonage pour autoriser ou restreindre à certaines zones les maisons de chambres ou de pension et en déterminer le sens pour l’interprétation du règlement. Ce pouvoir lui permet aussi de régir le logement accessoire, qu’il soit intergénérationnel ou non, sur un lot. Cela peut favoriser la densification de certains milieux de vie (ex. : quartier de maisons unifamiliales) sans en modifier substantiellement le cadre bâti.

En somme, le règlement de zonage est un outil important pour favoriser l’offre de logements sur le territoire d’une municipalité.

Règlement de zonage incitatif (LAU, art. 145.35.5 à 145.35.7)

Le zonage incitatif permet à une municipalité locale d’accorder, au cas par cas et par une entente entre les parties, une marge supplémentaire de développement (ex. : étages supplémentaires) contre certains engagements d’intérêt public de la part du demandeur de permis (ex. : intégration de logements sociaux ou abordables à un projet d’habitation).

Règlement de zonage différencié (LAU, art. 145.35.1 à 145.35.4)

Le zonage différencié, pour sa part, habilite une municipalité locale à prévoir des normes plus permissives que celles prévues dans le règlement de zonage, remplaçant ainsi les normes générales et applicables seulement aux projets principalement composés de logements sociaux et abordables. Contrairement au zonage incitatif, il n’y a pas d’entente signée avec le requérant. De plus, il est dorénavant prévu qu’aucune disposition d’un règlement de zonage différencié adoptée avant le 6 juin 2029 n’est susceptible d’approbation référendaire.

Conversion des immeubles locatifs (Loi sur le Tribunal administratif du logement, art. 51 à 54.14)

Une municipalité locale peut réglementer la transformation des immeubles locatifs en copropriété divise, communément appelée condominium. Ce pouvoir permet d’interdire, d’autoriser ou de poser certaines conditions pour la conversion des logements locatifs. Par ailleurs, un immeuble comportant au moins un logement loué ne peut être converti en copropriété divise sans l’autorisation du TAL.

Toutefois, un régime particulier s’applique sur le territoire de l’agglomération de Montréal. La conversion y est interdite, à moins qu’elle soit autorisée, sur le territoire de la Ville de Montréal, par le conseil d’arrondissement, ou, dans les autres municipalités liées, par le conseil municipal.

Règlement sur le logement abordable, social ou familial (LAU, art. 145.30.1 à 145.30.3)

Une municipalité locale peut adopter une réglementation sur le logement abordable, social ou familial. Il peut exiger que la délivrance de tout permis de construction résidentielle soit conditionnelle à la conclusion d’une entente entre la municipalité et le demandeur. Cette exigence a pour but d’améliorer l’offre en la matière.

Cette entente peut déterminer la nature des contributions, qu’il s’agisse de la cession d’un terrain, du nombre d’unités ou encore du versement d’une somme d’argent. L’objectif est de fixer les règles qui permettront de déterminer le nombre et le type de logements qui pourront être exigés.

Règlement sur l’occupation et l’entretien des immeubles (LAU, art. 145.41)

Il est possible pour une municipalité locale de réglementer l’occupation et l’entretien des bâtiments ainsi que la salubrité et les nuisances qui peuvent en découler. Un tel règlement est complémentaire au règlement de construction.

En fonction des normes prescrites, une municipalité locale peut ainsi ordonner au propriétaire d’un immeuble détérioré ou insalubre d’effectuer les travaux nécessaires à sa remise en bon état. Elle peut également inscrire un avis au registre foncier s’il ne se conforme pas à une telle ordonnance. Dans certains cas prévus par règlement, un refus de se conformer peut mener jusqu’à la possibilité pour une municipalité locale d’acquérir l’immeuble de gré à gré ou de procéder à l’expropriation.

Règlement de construction (LAU, art. 118)

Une municipalité locale peut adopter un règlement de construction afin de déterminer les matériaux à employer et la façon de les assembler, ou encore établir des normes de résistance, de salubrité et de sécurité ou d’isolation.

Pour ce faire, elle peut adopter en tout ou en partie un recueil de normes de construction déjà existant. Généralement, il s’agit du Code de construction du Québec.

La Loi modifiant diverses dispositions principalement aux fins d’allègement du fardeau réglementaire et administratif prévoit une harmonisation des normes applicables à la construction et à la sécurité des bâtiments. Dans ce contexte, les responsabilités des municipalités à cet égard seront prévues par règlement du gouvernement (voir Muni-Express du 28 mars 2024).

Démolition d’immeubles (LAU, art. 148.0.1 à 148.0.26)

Dans un contexte de rareté des logements à louer, une municipalité locale ou une MRC peut vouloir s’assurer du contrôle de la démolition des immeubles. Elle peut notamment, par son règlement, interdire la démolition d’un immeuble, à moins que le propriétaire n’ait au préalable obtenu un certificat d’autorisation à cet effet. Le règlement peut définir des catégories d’immeubles et prévoir des règles différentes pour chacune d’elles et/ou des parties de territoire. Par exemple, il est possible de prévoir des règles particulières pour les immeubles comprenant un nombre élevé de logements ou pour un secteur particulier de la municipalité où est situé un ensemble résidentiel d’importance ou d’intérêt patrimonial.

Toute demande de démolition doit être évaluée sur la base de critères prévus dans le règlement. La LAU en exige certains, dont, lorsque l’immeuble comprend un ou plusieurs logements, les suivants :

• le préjudice qui serait causé aux locataires;
• les effets sur les besoins en matière de logement dans les environs.

Le régime de démolition prévu par la LAU comprend différentes dispositions destinées à protéger les locataires d’immeubles résidentiels (ex. : avis de la demande de démolition à tous les locataires, possibilité d’entamer des démarches pour acquérir l’immeuble, délai pour l’éviction). S’il autorise la démolition, le comité de démolition peut déterminer les conditions de relogement d’un locataire.

De plus, le règlement peut prévoir que le propriétaire doive soumettre un programme préliminaire de réutilisation du sol dégagé préalablement à l’étude de sa demande d’autorisation de démolition. Le comité pourrait donc approuver la démolition seulement si un tel programme prévoyait la construction de nouveaux immeubles résidentiels.

Encadrement de l’hébergement touristique (Loi sur l’hébergement touristique (LHT), art. 6, 12 et 22, LAU art. 113, Règlement sur l’hébergement touristique (RHT), art. 10; LCM, art. 10)

Une municipalité locale peut intervenir sur la disponibilité des logements en encadrant l’hébergement touristique, par exemple, en prévoyant des zones où cet usage est interdit ou en contingentant le nombre d’établissements d’un type donné. Ainsi, une municipalité pourrait limiter le nombre d’habitations louées comme résidences de tourisme (chalets, résidences secondaires, etc.), de manière qu’elles soient disponibles sur le marché de l’habitation de longue durée.

Toutefois, ce pouvoir est balisé en ce qui concerne les établissements de résidence principale (ERP), puisqu’ils ne retirent pas de logements du marché de l’habitation. La Loi prévoit ainsi certaines particularités dans le processus d’approbation référendaire d’un règlement qui limiterait ce type d’établissement. Les ERP sont définis comme des établissements où est offert, au moyen d’une seule réservation, de l’hébergement dans la résidence principale de l’exploitant à une personne ou à un seul groupe de personnes liées à la fois et n’incluant aucun repas servi sur place.

Lors des demandes d’enregistrement d’un établissement, la LHT prévoit qu’elles doivent comprendre un document qui émane d’une autorité compétente (le plus souvent, la municipalité locale) indiquant que l’établissement visé ne contrevient pas à la réglementation d’urbanisme relative aux usages adoptés en vertu de la LAU.

À cet égard, la ministre du Tourisme dispose d’un pouvoir lui permettant de suspendre ou d’annuler, à la demande d’une municipalité, un enregistrement. Le RHT prévoit les cas où une municipalité peut faire une telle demande.

Finalement, dans l’exercice de son pouvoir de régir les activités économiques, une municipalité locale peut mettre en place un système d’autorisation pour l’ensemble ou certains des établissements d’hébergement touristique. Ce régime peut notamment prévoir les cas où un permis est requis et en limiter le nombre, en prescrire le coût, les conditions et les modalités de délivrance ainsi que les règles relatives à sa suspension ou à sa révocation.

Délivrance des permis et des certificats (LAU, art. 119; LCM, art. 6)

Les projets immobiliers nécessitent plusieurs autorisations municipales, comme des permis et des certificats, en vertu des différents règlements abordés dans ce Muni-Express. La délivrance de celles-ci, en temps opportun, a une influence sur les délais de mise en chantier et la livraison des projets immobiliers, qu’il s’agisse de nouveaux logements ou la rénovation de bâtiments existants.

Les règles temporaires

Dans le contexte de la crise du logement, certaines règles temporaires ont été introduites pour accélérer la réalisation de projets d’habitation.

Projets d’habitation de trois logements ou plus dérogatoires à la réglementation d’urbanisme (Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation, art. 93)

Sous certaines conditions, une municipalité locale peut autoriser, par résolution, des projets d’habitation d’au moins trois logements situés à l’intérieur d’un périmètre d’urbanisation, malgré la réglementation d’urbanisme en vigueur.

Ce pouvoir peut être utilisé pour des projets majoritairement composés de logements sociaux, abordables ou étudiants.

Il peut également être utilisé pour les autres types de logements, mais la Loi fixe dans ce cas des balises :

• dans une municipalité de 10 000 habitants ou plus, si son taux d’inoccupation est inférieur à 3 %;
• dans une municipalité de moins de 10 000 habitants, si le taux d’inoccupation de l’ensemble du Québec a été de moins de 3 % à un moment entre le 25 mars 2025 et le 21 février 2027 (ce qui été le cas, donc cette balise est respectée).

La résolution municipale peut également prévoir des conditions pour la réalisation des projets à autoriser, notamment la conclusion d’ententes avec les demandeurs établissant les règles afin d’assurer le caractère social, abordable ou étudiant des logements à construire.

Le pouvoir permet aussi d’autoriser des projets mixtes, à la condition que la composante résidentielle occupe une superficie plus importante que la composante non résidentielle.

Ce pouvoir exceptionnel est applicable jusqu’au 21 février 2027. La ministre responsable de l’Habitation peut toutefois en prolonger la durée pour une période de deux ans.

Autorisation de plein droit des logements accessoires (Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation, art. 94)

La Loi autorise, à certaines conditions, l’aménagement d’un logement accessoire, et ce, malgré la réglementation d’urbanisme applicable. Toutefois, il est possible pour une municipalité de soustraire une partie ou la totalité de son territoire à l’application du plein droit pour le logement accessoire par l’adoption d’un règlement à cet effet.

Le plein droit s’applique uniquement :

• à un logement accessoire aménagé par agrandissement ou par subdivision d’une résidence unifamiliale isolée (il ne s’applique donc pas, par exemple, à un logement accessoire détaché comme un pavillon dans la cour arrière);
• à l’intérieur d’un périmètre d’urbanisation;
• à l’extérieur d’un lieu où l’occupation du sol est soumise à des contraintes particulières pour des raisons de sécurité publique.

Cette autorisation de plein droit est valable jusqu’au 21 août 2029.

Acquisition pour des fins d’habitation (LCM, art. 84.1, LCV, art. 572.0.1 et suivants, et CM, art. 1104.1.1 et suivants)

En vertu de ses pouvoirs en matière d’acquisition et de cession de bâtiments et de terrains, une municipalité locale ou une MRC peut favoriser la réalisation de projets publics et, dans certains cas, privés. Ces pouvoirs permettent de jouer un rôle d’intermédiaire dans le secteur immobilier afin d’assurer la disponibilité des espaces nécessaires au développement. Elle peut posséder, louer, aménager des immeubles pour des fins d’habitation et y installer des services publics, les démolir, les restaurer ou les vendre. Elle peut aussi les céder, à titre gratuit, à son office d’habitation (OH) ou à un organisme à but non lucratif.

Une municipalité locale ou une MRC peut notamment utiliser son droit de préemption pour jouer ce rôle. Ce droit lui permet d’acquérir en priorité sur tout autre acheteur des immeubles préalablement déterminés sur son territoire. Pour davantage de précisions concernant l’utilisation de ce droit, consultez le Muni-Express du 11 juillet 2022.

Pouvoirs et programmes d’aide municipaux

Pouvoir d’aide à l’hébergement transitoire de personnes dans le besoin, et aux logements sociaux, abordables et étudiants (LCM, art. 84.2)

Une municipalité locale ou une MRC peut accorder une aide aux fins suivantes :

• l’hébergement transitoire de personnes dans le besoin;
• l’accroissement ou le maintien de l’offre de logements sociaux, abordables ou destinés à des étudiants au sens de l’article 1979 du Code civil du Québec;
• le bon fonctionnement d’un organisme qui a la gestion de logements sociaux ou abordables.

Les formes d’aide possibles sont notamment :

• une subvention;
• un crédit de taxes;
• un prêt;
• une vente ou une location d’un bien municipal sous la valeur marchande;
• une jouissance gratuite d’un immeuble;
• un partage d’une ressource municipale (ex. : employés municipaux).

Par un tel pouvoir, les municipalités peuvent, par exemple :

• verser une aide à un organisme à but non lucratif (OBNL) qui construit un logement social ou qui rénove un immeuble existant pour y aménager des logements (qu’il contienne ou non des logements avant les travaux);
• verser une subvention à un organisme communautaire qui offre des logements de transition;
• fournir des ressources matérielles pour aider au bon fonctionnement d’un organisme qui assure la gestion de logements sociaux ou abordables;
• accorder un crédit de taxes à un OBNL qui souhaite agrandir un immeuble de logements étudiants qu’il détient.

La Loi sur l’interdiction de subventions municipales (LISM) s’applique aux pouvoirs mentionnés précédemment. Par exemple, une municipalité ne peut pas aider une entreprise privée qui exerce des activités de promotion ou de gestion immobilière dans le but de réaliser des profits. La LISM prévoit toutefois une exception. Elle ne s’applique pas pour des projets de logements sociaux, abordables ou étudiants lorsqu’ils sont visés par une entente conclue entre un ministère ou un organisme gouvernemental et un tiers, qui prévoit expressément la possibilité d’une contribution municipale.

Pouvoir d’aide au logement accessoire occupé par un parent ou un proche aidant (LCM, art. 84.3)

Une municipalité locale dispose d’un pouvoir d’aide au logement accessoire, notamment sous forme de crédit de taxes. Les propriétaires d’une habitation unifamiliale qui comporte un tel type de logement peuvent en bénéficier. L’un ou l’autre des logements doit être occupé par :

• une personne proche aidante de l’occupant;
• une personne qui a, ou a eu, un lien de parenté ou d’alliance, y compris par l’intermédiaire d’un conjoint de fait.

Ce pouvoir peut notamment favoriser le maintien à domicile des personnes aînées ou ayant des besoins particuliers, comme un handicap. Il peut s’appliquer à tout type de logement accessoire, qu’il soit intégré, attaché ou détaché (ex. : en fond de cour, au deuxième étage d’un garage) à la résidence principale, selon ce que permet la réglementation d’urbanisme et le programme balisant l’aide.

Un tel programme doit être conforme à des orientations définies dans le plan d’urbanisme (ex. : objectifs en faveur d’une offre accrue de logements pour les personnes aînées).

Pouvoir d’aide au logement locatif (LCM, art. 84.4)

Une municipalité locale ou une MRC peut, par règlement, adopter un programme d’aide visant à favoriser la construction ou l’aménagement de logements locatifs, à l’exception de ceux destinés à des fins touristiques. Cette aide peut prendre la forme d’une subvention, d’un prêt ou d’un crédit de taxes, et sa durée ne peut excéder 5 ans ou, dans le cas d’un prêt, 20 ans. Le programme doit prévoir des règles ayant pour objet d’assurer qu’un logement demeure utilisé à des fins résidentielles locatives pour une période d’au moins cinq ans.

La Loi ne prévoit pas de plafond à l’aide que peut verser une municipalité, mais une approbation de la ministre des Affaires municipales est requise lorsque la moyenne annuelle de la valeur totale de l’aide qui peut être accordée excède le montant le plus élevé entre :

• 25 000 $;
• 1 % du total des crédits prévus au budget de la municipalité pour les dépenses de fonctionnement pour l’exercice financier en cours.

Après l’adoption d’un règlement soumis à l’approbation de la ministre, la municipalité doit donner un avis public qui décrit l’objet du règlement et mentionne le droit pour tout contribuable de transmettre à la ministre son opposition écrite au cours de la période de 30 jours qui suit la publication de l’avis.

En vertu de ce pouvoir, une municipalité peut ainsi favoriser la construction de logements locatifs sur son territoire en prévoyant, par exemple, que son programme s’adresse à tout projet comprenant au moins six logements locatifs.

La LISM ne s’applique pas à un tel programme d’aide.

Pouvoir d’aide à l’accession à la propriété (LCM, art. 84.5)

Une municipalité locale peut adopter, par règlement, un programme en vertu duquel elle accorderait de l’aide sous forme de prêts afin de favoriser l’accession à la propriété.

En vertu du Règlement sur les programmes municipaux d’accession à la propriété, ce programme doit respecter les conditions et modalités suivantes :

• seules des personnes physiques peuvent être admissibles;
• un prêt doit être minimalement de 5 000 $ et ne peut excéder 15 000 $;
• un prêt doit être accordé seulement pour l’acquisition, à titre onéreux, d’un immeuble bâti à usage d’habitation en vue d’y établir le domicile de l’acquéreur ou des acquéreurs;
• tout intérêt perçu sur un prêt accordé doit servir exclusivement au financement du programme;
• le programme doit exiger de l’acquéreur ou des acquéreurs qu’ils remboursent le prêt dès qu’ils ont changé de domicile ou que l’immeuble a été cédé à une personne autre.

Un tel programme pourrait, par exemple, être utilisé par une municipalité locale pour compenser la difficulté qu’ont les jeunes ménages à faire la transition d’un logement locatif vers une propriété.

Pour davantage d’information, il est possible de consulter le Muni-Express n^o 7 du 15 avril 2025 portant sur le Règlement gouvernemental encadrant les programmes municipaux d’accession à la propriété.

Pouvoir d’aide à l’acquisition de terrains par des nouveaux résidents (LCM, art. 84.6)

Une municipalité locale répondant aux critères d’admissibilité ci-après a le pouvoir d’adopter, par règlement, un programme d’aide visant à favoriser l’établissement de nouveaux résidents sur son territoire. Un tel programme lui permet de favoriser l’acquisition d’un terrain dans le but d’y construire une résidence principale. L’aide peut entre autres prendre la forme d’une aliénation de terrain à titre gratuit ou à des conditions préférentielles (vendu sous sa valeur marchande).

Les municipalités qui peuvent bénéficier de ce pouvoir doivent répondre aux conditions d’admissibilité suivantes :

• être situées hors d’une région métropolitaine de recensement (RMR);
  • les RMR actuelles sont : Saguenay, Québec, Sherbrooke, Trois-Rivières, Montréal, Gatineau. Cette liste pourrait changer selon les variations de population;
• avoir moins de 5 000 habitants;
• satisfaire au moins à un des deux critères suivants :
  • avoir un bilan démographique stagnant ou négatif au cours des trois années précédant l’adoption d’un programme selon les estimations de l’Institut de la statistique du Québec;
  • avoir une proportion de la population de 65 ans ou plus supérieure ou égale à 30 %.

Grâce à ce pouvoir, une municipalité locale qui a des enjeux de démographie peut favoriser l’attraction ou le maintien de jeunes familles sur son territoire, ce qui peut contribuer à garder ouverts certains services comme une école primaire.

Programme de revitalisation (LAU, art. 87)

Une municipalité locale peut adopter un « programme de revitalisation » à l’égard de tout son territoire ou une partie de celui-ci pour lequel le plan d’urbanisme contient un tel objectif. Une municipalité qui a adopté un programme de revitalisation peut offrir des incitations fiscales à la construction, à la rénovation ou à la transformation de bâtiments et à l’aménagement de terrains. Elle peut, aux conditions qu’elle détermine, décréter qu’elle accorde une subvention pour des travaux conformes à ce programme de revitalisation et établir des catégories d’immeubles et de travaux à cette fin.

Par ailleurs, dans le cadre d’un programme de revitalisation, le conseil peut exercer ses pouvoirs en matière d’acquisition d’immeubles, qui lui permettent d’exproprier un immeuble, de détenir et d’administrer cet immeuble ainsi que d’exécuter les travaux d’aménagement, de restauration, de démolition ou de déblaiement requis qui lui sont liés.

La Loi sur la fiscalité municipale (LFM), la LCV et le CM permettent aux municipalités locales d’encourager certains comportements de propriétaires qui ont un effet positif ou de décourager ceux qui ont un impact négatif sur l’offre d’habitation de leur territoire, ou encore d’utiliser la fiscalité pour densifier certains de leurs secteurs.

Étalement du paiement des droits de mutations immobilières (Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, art. 11, 13.2 et 16)

Une municipalité locale peut prévoir, dans un règlement, les modalités selon lesquelles les droits de mutation immobilière, communément appelés « taxes de bienvenue », peuvent être payés en plusieurs versements par les nouveaux propriétaires. Ainsi, elle peut, par exemple, favoriser l’accession à la propriété en s’assurant que ces droits ne constituent plus un frein immédiat à l’achat d’une maison.

Taxation distincte selon les secteurs (LFM, art. 244.64.10 à 244.64.8.26)

Pour favoriser la densification, une municipalité peut appliquer une taxation différenciée par secteur. Ceux qui sont visés doivent être définis lors du dépôt d’un nouveau rôle d’évaluation. Ainsi, une municipalité pourrait, par exemple, favoriser la densification ou la revitalisation de son centre-ville en y appliquant une taxation moins élevée que dans les secteurs périphériques.

Taxe sur la valeur foncière à l’égard des logements sous-utilisés ou vacants (LCV, art. 500.5.1 et suivants, et CM, art. 1000.5.1 et suivants)

Une municipalité locale peut imposer une taxe sur la valeur foncière des immeubles comportant un logement vacant ou sous-utilisé. Ce pouvoir permet de viser les immeubles comportant au moins un logement qui n’est pas occupé pendant un minimum de 180 jours par an par son propriétaire, un proche ou par un locataire.

En outre, une municipalité pourrait demander aux propriétaires de remplir un formulaire d’autodéclaration pour chaque immeuble visé et établir une date limite pour le soumettre, à défaut de quoi, il serait considéré comme vacant et soumis à la taxe.

Taux de taxes maximal applicable aux terrains vagues desservis (LFM, art. 244.49, et 253.1 et suivants)

Une municipalité locale peut établir un taux de taxes particulier pour les terrains vagues desservis pouvant s’élever jusqu’à quatre fois celui de base. Elle peut ainsi dissuader les comportements spéculatifs, tout en captant une partie de la hausse de la valeur foncière de ces terrains, lorsque les propriétaires ne veulent pas les développer. Le taux de taxes plus élevé vise à inciter le propriétaire à développer son terrain.

Taux variés de taxes foncières pour les immeubles résidentiels (LFM, art. 244.64.8.1 à 244.64.8.10)

Une municipalité locale a la possibilité de déterminer des taux distincts applicables aux immeubles résidentiels en définissant des sous catégories. Un taux peut varier entre 66,66 % et 133,3 % de celui de base pour chacune des sous-catégories. Il n’y a aucune limite quant aux nombres de sous-catégories qu’elle peut déterminer. Une telle mesure peut encourager la densification en permettant l’application d’un taux de taxation plus faible pour les immeubles de plus d’un logement.

L’ensemble des programmes suivants peuvent être mis en place et maintenus nonobstant la LISM.

Programme d’habitation approuvé par la SHQ (LSHQ, art.51 à 56 et 59)

Une municipalité locale ou une MRC peut mettre sur pied un programme municipal d’habitation destiné principalement aux ménages à revenu faible ou modique. Ce programme doit prévoir des logements accessibles aux personnes handicapées. Il peut prévoir la construction, l’acquisition de gré à gré ou par expropriation, la location ou la restauration de logements aux fins de location ou de vente. Ce programme permet à une municipalité de détenir tout immeuble prévu par celui-ci et de l’administrer. Un tel programme doit être approuvé par la SHQ ^{Lire le contenu de la note numéro 1} .

Participation à la mise en œuvre d’un programme de la SHQ (LSHQ, art. 3 et 94.5)

Une municipalité locale ou une MRC peut participer à la mise en œuvre des différents programmes offerts par la SHQ lorsque celle-ci le prévoit.

Par exemple, le Programme de supplément au loyer – Marché privé permet à des ménages à faible revenu d’habiter dans des logements qui font partie du marché locatif privé ou qui appartiennent à des coopératives d’habitation (coop) ou à des organismes sans but lucratif (OSBL), tout en payant un loyer comparable à celui d’une habitation à loyer modique, soit un loyer correspondant à 25 % de leur revenu. Les municipalités doivent contribuer à hauteur de 10 % du coût de la subvention.

Programmes complémentaires à ceux de la SHQ (LSHQ, art. 3.1.1 et 94.5)

Une municipalité ou une MRC peut, par règlement, adopter un programme complémentaire à un programme de la SHQ, si celle-ci le prévoit spécifiquement dans son programme. Ce programme municipal complémentaire doit être approuvé par la SHQ.

Par exemple, une municipalité peut adopter par règlement un programme complémentaire au Programme de supplément au loyer d’urgence et de subvention aux municipalités qui lui permettra de se faire rembourser des frais liés notamment au déménagement et à l’entreposage sécuritaire des biens et des meubles ou à de l’hébergement temporaire de ménages sans logis.

Fonds de développement du logement social (LSHQ, art. 56.1 à 56.3)

Une municipalité locale ou une MRC peut constituer un fonds de développement du logement social afin de soutenir la réalisation de tout projet de développement dans ce domaine. Une MRC, même si elle n’a pas déclaré sa compétence en logement social, peut également constituer un tel fonds afin de soutenir, en collaboration avec les municipalités de son territoire, tout projet de développement du logement social ^{Lire le contenu de la note numéro 2} .

Le fonds doit être affecté à la réalisation de projets conformes à un programme de logement social mis en œuvre en vertu de la Loi sur la Société d’habitation du Québec et reconnu à cette fin par celle-ci, ou à un programme de logement social ayant fait l’objet d’une approbation préalable de la SHQ.

Il peut être constitué des montants suivants :

• les montants que la municipalité ou la MRC y verse annuellement, y compris les intérêts sur ces sommes, selon les modalités que détermine la société;
• les dons, les legs et autres contributions versées pour aider à la réalisation des objectifs du fonds.

Par ailleurs, la Communauté métropolitaine de Montréal peut rembourser, avec son fonds sur le logement, toute contribution qu’une municipalité située sur son territoire verse pour un projet d’habitation qui comprend des logements sociaux, abordables ou étudiants.

Municipalités régionales de comté et logement social (CM, art. 678.0.2.1 et 681.2)

Outre la constitution d’un fonds de développement du logement social, une MRC peut déclarer sa compétence à l’égard d’une ou de plusieurs municipalités locales, et ainsi se substituer à celle(s) ci, quant à la gestion du logement social. Dans un tel cas, une municipalité locale ne peut plus exercer cette compétence et ne peut se retirer de ce mode de gestion.

Une MRC peut également, par règlement, assumer le financement des sommes qui doivent être versées par l’ensemble des municipalités locales de son territoire à leurs OH pour les immeubles d’habitation à loyer modique qu’ils administrent en application de la LSHQ. Le droit de retrait ne peut être exercé dans ce cas non plus.

Ces pouvoirs n’impactent pas la possibilité pour la municipalité locale et la MRC d’utiliser les pouvoirs prévus à la LCM.

Utilisation du prix de vente d’une habitation à loyer modique (HLM) (LSHQ, art. 62)

La LSHQ permet à une municipalité ou à un OH, avec l’autorisation de la SHQ, d’utiliser le prix de vente d’une HLM pour rénover ou reconstruire une autre HLM sous sa responsabilité. La municipalité ou l’OH pourraient également réaliser, avec ce prix de vente, un nouveau projet de logements abordables, par exemple, dans le cadre du programme AccèsLogis Québec ou du Programme d’habitation abordable Québec.

Une municipalité peut requérir du gouvernement, seule ou conjointement avec d’autres municipalités, la constitution d’un office municipal d’habitation (OMH) ou, dans le cas d’une MRC, d’un office régional d’habitation (ORH) afin d’offrir principalement des logements aux personnes ou aux familles à faible revenu, à revenu modique, à revenu modeste ou ayant des besoins spéciaux en matière de logement. L’OH peut notamment :

• contracter des emprunts et acquérir, construire, louer ou aliéner des immeubles d’habitation, avec l’autorisation de la SHQ, dans le cadre d’un programme d’habitation mis en œuvre par la SHQ ou la municipalité;
• acquérir, construire et rénover des immeubles d’habitation, avec l’autorisation de la SHQ, dans le cadre de projets visant la réalisation de logements abordables (en dehors d’un programme d’habitation);
• administrer tout programme d’habitation dont la gestion lui est confiée par la SHQ ou la municipalité;
• administrer les habitations à loyer modique sur le territoire qu’il dessert;
• offrir des services à des organismes d’habitation qui reçoivent de l’aide financière de la SHQ, par exemple des coopératives et des organismes à but non lucratif ayant réalisé des projets d’habitation.

Les municipalités ayant sur leur territoire un OH contribuent financièrement au déficit d’exploitation de l’organisme selon les proportions établies.

Un OH peut conclure une entente avec une ou plusieurs municipalités afin de desservir un territoire au-delà de la municipalité dont elle est l’agent. Il est également possible de créer un ORH sur le territoire d’une MRC qui a déclaré sa compétence en matière de gestion du logement social. Cet ORH succède alors aux OMH existants sur son territoire.

Les OH et les ORH peuvent également se faire confier la gestion de programmes adoptés en vertu des pouvoirs en habitation prévus à la LCM. Par exemple, un OH pourrait administrer un programme d’aide municipal en matière de logement social, abordable ou étudiant.

Pour en savoir davantage sur les différents pouvoirs réglementaires en matière d’habitation, sur les programmes d’aide et les acquisitions ainsi que sur les OMH, il est possible de consulter le guide La prise de décision en urbanisme. Le site Web de la SHQ contient également des renseignements pertinents pour les municipalités.